BGH: Übertragung der Instandsetzungs- oder Instand­haltungs­pflicht auf Sonde­rei­gentümer durch Teilungsvertrag zieht im Zweifel diesbezügliche Kosten­tragungs­pflicht nach sichPflicht zur Tragung der Instandsetzungs- oder Instand­haltungs­kosten muss im Teilungsvertrag nicht geregelt werden

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Durch einen Teilungsvertrag wurde den Eigentümern zweier Erdge­schoss­woh­nungen ein Sondernutzungsrecht an bestimmten Grund­s­tücks­flächen zugewiesen. Zudem regelte der Vertrag, dass die Eigentümer für die Instandhaltung der Flächen verantwortlich waren. Im April 2015 wurde während einer Eigen­tü­mer­ver­sammlung den beiden Eigentümern der Erdge­schoss­wohnung gestattet, ihre auf den Sonder­nut­zungs­flächen befindlichen Terrassen zu vergrößern. Die Kosten der künftigen Instandhaltung sollten die Eigentümer tragen. Einer der Wohnungs­ei­gentümer hielt den Beschluss für unzulässig und erhob daher Klage.

Amtsgericht und Landgericht gaben Klage statt

Sowohl das Amtsgericht Hamburg-Blankenese als auch das Landgericht Hamburg gaben der Klage statt. Nach Ansicht des Landgerichts habe die Eigen­tü­mer­ver­sammlung nicht beschließen dürfen, den betroffenen Sonder­nut­zungs­be­rech­tigten die Folgekosten der von ihnen angestrebten baulichen Veränderung aufzuerlegen. Eine solche Befugnis ergebe sich nicht aus § 16 Abs. 4 des Wohnei­gen­tums­ge­setzes (WEG). Zudem geben die Beschlüsse hinsichtlich der Kosten der Instandhaltung nicht nur deklatorisch das wieder, was ohnehin im Teilungsvertrag geregelt sei. Denn dieser könne nicht dahingehend ausgelegt werden, dass mit der Instand­hal­tungslast auch die entsprechende Kostenlast übernommen worden sei. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der beklagten Wohnungs­ei­gentümer.

Bundes­ge­richtshof hält Beschluss für wirksam

Der Bundes­ge­richtshof entschied zu Gunsten der Beklagten und hob daher die Entscheidung der Vorinstanz auf. Es sei unzutreffend, dass der Eigen­tü­mer­ver­sammlung die Beschluss­kom­petenz fehle. Es sei unerheblich, ob die Kompetenz aus § 16 Abs. 4 WEG entnommen werden könne. Denn den Beschlüssen komme rein deklatorische Bedeutung zu, da die Kosten­tra­gungs­pflicht bereits durch den Teilungsvertrag geregelt sei.

Auferlegung der Kosten­tra­gungs­pflicht durch Vereinbarung

Durch eine Vereinbarung können die Wohnungs­ei­gentümer die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des Gemein­schafts­ei­gentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten einzelnen Sonde­rei­gen­tümern auferlegen, so der Bundes­ge­richtshof. Werde einem Sonde­rei­gentümer eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, habe er im Zweifel auch die dadurch entstehenden Kosten zu tragen. So liege der Fall hier.

Pflicht zur Tragung der Instandsetzungs- oder Instand­hal­tungs­kosten muss im Teilungsvertrag nicht geregelt werden

Den Sonder­nut­zungs­be­rech­tigten sei nach Auffassung des Bundes­ge­richtshofs durch den Teilungsvertrag in klarer und eindeutiger Weise die Instand­hal­tungs­pflicht bezüglich der ihnen zugewiesenen Flächen übertragen worden. Soweit das Landgericht meinte, dass es in dem Teilungsvertrag an einer Regelung fehle, die die Kosten der Instandhaltung des Gemein­schafts­ei­gentums im Bereich der Sonder­nut­zungs­fläche dem jeweiligen berechtigten Sonde­rei­gentümer zuweise, übersehe es die fehlende Regelungs­be­dürf­tigkeit in diesem Punkt. Die sonder­nut­zungs­be­rech­tigten Wohnungs­ei­gentümer haben die Instandhaltung in eigener Verantwortung vorzunehmen. Erteilen sie entsprechende Aufträge, haben sie gegenüber ihren Auftragnehmern die Vergütung zu erbringen.