BGH: Altlas­ten­verdacht aufgrund früherer Nutzung des Grundstücks begründet SachmangelVorhandensein auf von Altlasten deutende Tatsachen nicht erforderlich

In dem zugrunde liegenden Fall klagte der Käufer eines mit einem Gewerbepark bebauten Grundstücks gegen die Verkäuferin auf Zahlung von Schadensersatz. Hintergrund dessen war, dass sich auf dem Grundstück in den 1960er bis 80er Jahren eine Asphalt­misch­anlage sowie ein Klärschlamm­rück­hal­te­becken befanden. Nach Ansicht des Käufers bestehe aufgrund dessen ein Altlastenverdacht, so dass das Grundstück als mangelhaft gelte. Die Verkäuferin wies dies zurück. Zudem verwies sie auf den im Kaufvertrag geregelten Haftungsausschluss für Sachmängel.

Oberlan­des­gericht wies Schaden­s­er­satzklage ab

Das Oberlan­des­gericht Saarbrücken hat die erst im Berufungs­ver­fahren erhobene Schaden­s­er­satzklage abgewiesen. Unabhängig davon, ob ein Altlas­ten­verdacht bestehe, bestehe kein Schaden­s­er­satz­an­spruch, da der Haftungs­aus­schluss greife. Ein arglistiges Verschweigen des Altlas­ten­ver­dachts durch die Verkäuferin komme nicht in Betracht. Zwar habe sie von der früheren Nutzung des Grundstücks gewusst. Jedoch hätten konkrete und gewichtige Tatsachen vorliegen müssen, die das Vorhandensein von Altlasten nahelegen. Gegen diese Entscheidung legte der Käufer Revision ein.

Bundes­ge­richtshof bejaht Sachmangel aufgrund Altlas­ten­ver­dachts

Der Bundes­ge­richtshof entschied zu Gunsten des Käufers und hob daher die Entscheidung des Oberlan­des­ge­richts auf. Bestehe aufgrund der früheren Nutzung eines Grundstücks ein Altlas­ten­verdacht, stelle dies bereits einen offen­ba­rungs­pflichtigen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz Nr. 2 BGB dar. Dieser Verdacht müsse nicht durch "konkrete und gewichtige Tatsachen" untermauert werden. Weitere Umstände, die das Vorhandensein von Altlasten nahelegen, müssen nicht vorliegen. Insbesondere müssen keine Tatsachen vorliegen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten.

Arglistiges Verschweigen über die Altlas­ten­verdacht begründete frühere Nutzung

Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlas­ten­verdacht begründe, so handle er nach Auffassung des Bundes­ge­richtshofs objektiv arglistig im Sinne von § 444 BGB. Der Verkäufer handle auch subjektiv arglistig, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks gekannt und es zumindest für möglich gehalten habe, dass diese einen Altlas­ten­verdacht begründe. Auf einen vertraglichen Haftungs­aus­schluss für Sachmängel könne er sich dann nicht berufen. Es müssen keine konkreten, dem Verkäufer bekannten, Tatsachen hinzutreten, die den Altlas­ten­verdacht erhärten. Macht der Verkäufer geltend, er habe bei Kaufver­trags­schluss angenommen, der Altlas­ten­verdacht sei ausgeräumt gewesen, müsse er dies anhand objektiver Umstände plausibel machen.

Zurückweisung des Falls an Oberlan­des­gericht

Der Bundes­ge­richtshof wies den Fall an das Oberlan­des­gericht zwecks Prüfung, ob die frühere Nutzung des Grundstücks einen Altlas­ten­verdacht begründe und ob die Verkäuferin arglistig die den Altlas­ten­verdacht begründete frühere Nutzung des Grundstücks verschwiegen habe.