BFH zur Geltendmachung von Kosten einer Gebäu­des­a­nierungAnschaf­fungsnahe Herstel­lungs­kosten anstelle Sofortabzug

In den vorliegenden Streitfällen hatten die Kläger Immobi­li­e­n­objekte erworben und in zeitlicher Nähe zur Anschaffung umgestaltet, renoviert und instandgesetzt, um sie anschließend zu vermieten. Dabei wurden z.B. Wände eingezogen, Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht und energetische Verbes­se­rungs­maß­nahmen sowie Schön­heits­re­pa­raturen durchgeführt. Die Kläger machten sofort abziehbare Werbungskosten geltend. Da die gesamten Nettokosten der Renovierungen jeweils 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes überstiegen, ging das Finanzamt gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG von sog. "anschaf­fungsnahen" Herstel­lungs­kosten aus, die nur im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt steuerlich geltend gemacht werden können. Nach dieser Vorschrift gehören die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen zu den Herstel­lungs­kosten eines Gebäudes, wenn diese innerhalb von drei Jahren nach dessen Anschaffung durchgeführt werden und wenn die Nettokosten (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaf­fungs­kosten des Gebäudes übersteigen.

Steuer­pflichtige: Reine Schön­heits­re­pa­raturen sind Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Die Steuer­pflichtigen machten in den finanz­ge­richt­lichen Verfahren geltend, dass jedenfalls die Aufwendungen für reine Schön­heits­re­pa­raturen (wie etwa für das Tapezieren und das Streichen von Wänden, Böden, Heizkörpern, Innen- und Außentüren sowie der Fenster) nicht unter den Begriff der "Instandsetzungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen" fallen könnten, sondern isoliert betrachtet werden müssten. Kosten für Schön­heits­re­pa­raturen seien mithin auch nicht - zusammen mit anderen Kosten der Sanierung - als "anschaf­fungsnahe" Herstel­lungs­kosten anzusehen, sondern dürften als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

BFH verneint Auffassung der Steuer­pflichtigen

Dem widerspricht der BFH in seinen neuen Urteilen. Danach gehören auch reine Schön­heits­re­pa­raturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit (d.h. vermietbar) machen oder die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (Luxussanierung) zu den "Instandsetzungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen" i.S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG. Dies begründet er mit dem vom Gesetzgeber mit der Regelung verfolgten Zweck, aus Gründen der Rechts­ver­ein­fachung und -sicherheit eine typisierende Regelung zu schaffen.

Segmentierung der Gesamtkosten nicht zulässig

Nach dieser Rechtsprechung müssen nunmehr grundsätzlich sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Sanierung anfallen, zusam­men­ge­rechnet werden; eine Segmentierung der Gesamtkosten ist nicht zulässig. Übersteigt die Gesamtsumme der innerhalb von drei Jahren angefallenen Renovie­rungs­kosten sodann 15 % der Anschaf­fungs­kosten des Gebäudes, kann der Aufwand nur nach den AfA-Regelungen abgeschrieben werden.