AG Spandau: Berliner Mietspiegel 2021 ist nichtigDer Berliner Mietspiegel genügt nicht den Anforderungen nach §§ 558c, 558d BGB

In einer Mietrechtss­trei­tigkeit vor dem Amtsgericht Spandau in Berlin hatte die Klägerin beantragt, den Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 35, 70 € zu verurteilen. Die Parteien hatten einen Mietvertrag über eine 38,87 m2 große Wohnung in einem 1973 bezugsfertigen Mehrfa­mi­li­enhaus abgeschlossen. Seit dem 1. September 2018 war die Miete für besagte Wohnung unverändert geblieben. Sie betrug 238, 03 €. Die Vermieterin auf Klägerseite hatte diesen Betrag zum 1. September 2021 auf 273, 73 € erhöhen wollen und verlangte hierfür die Zustimmung der Mietpartei. Demensprechend hatte sie am 26. November 2021 Klage vor dem Amtsgericht erhoben.

Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung erfordert ordnungsgemäßes Mieter­hö­hungs­ver­langen

Die von der Vermieterin eingeforderte Zustimmung setzt ein den Voraussetzungen der §§ 558 BGB entsprechendes Mieterhöhungsverlangen voraus. § 558 a Abs. 1 BGB ordnet neben der Textform eine Begrün­dungs­pflicht des Vermieters an. § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB sieht als ein taugliches Begrün­dungs­mittel die Bezugnahme auf einen Mietspiegel gem. §§ 558c, 558d BGB vor. Allerdings hätte dann der als Begründung angeführte Verweis der Klägerin auf den "aktuellen qualifizierten Mietspiegel gem. § 558 d BGB des Jahres 2021" die Voraussetzungen der jeweiligen Norm erfüllen müssen.

Berliner Mietspiegel 2021 kein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des Gesetzes

Das Gericht nahm demgegenüber an, dass der Verweis der Klägerin auf den Mietspiegel 2021'>Berliner Mietspiegel 2021 nicht ausreiche, da dieser keinen qualifizierten Mietspiegel nach § 558 d BGB darstelle. Ein solcher ist nach vier Jahren neu zu erstellen, was auch in diesem Fall statt einer erneuten Fortschreibung hätte geschehen müssen. Der Berliner Mietspiegel hingegen sei nur eine Fortschreibung der Fassung von 2019, die ihrerseits auf einer Fortschreibung aus 2017 beruhe. Anders als die Senats­ver­waltung für Stadt­ent­wicklung und Wohnen folgt nach der Rechts­auf­fassung des Amtsgerichts auch aus Art. 229 § 50 EGBGB nichts anderes, da der Zweck dieser Regelung den Gemeinden nur eine Umstellung hinsichtlich des Betrach­tungs­zeitraums ermöglichen solle.

Auch ein einfacher Mietspiegel gem. § 558 c BGB lag nicht vor

Nach § 558 c BGB ist ein Mietspiegel eine Übersicht, welche die ortsübliche Vergleichsmiete beinhaltet. Gem. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der seit dem 1. Januar geltenden Fassung wird diese ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, welche in den Gemeinden für Wohnungen ähnlicher Art und Größe, Lage, Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart (oder auch geändert) wurden. Der Berliner Mietspiegel erfüllt laut Ansicht des Gerichts auch diese Anforderungen nicht. Er gibt nur hinsichtlich der letzten vier Jahre die üblicherweise vereinbarten oder geänderten Entgelte wieder, da es sich um eine Fortschreibung der vorherigen Mietspiegel (2017, 2019) handelt, nicht aber um eine Neufassung. Er geht somit von einem von der Vorschrift abweichenden Betrach­tungs­zeitraum aus. Auch hieran ändere Art. 229 § 50 EGBGB nichts, da die dort festgelegte Übergangsfrist von zwei Jahren, in der noch auf den Betrach­tungs­zeitraum der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung abgestellt werden solle, auch für einfache Mietspiegel gelte.

Prozessuale Neben­ent­schei­dungen

Der Klägerin wurden die Kosten des Rechtsstreits auferlegt und das Urteil wurde für vorläufig vollstreckbar erklärt, §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.