Dauerhafte Störung des Hausfriedens rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mietver­hält­nissesVorherige Abmahnung nicht erforderlich

Im zugrunde liegenden Streitfall kündigte die Klägerin mit Schreiben vom 27. Januar 2017 und erneut in der Klageschrift vom 24. März 2017 das seit November 2008 bestehende Mietverhältnis mit der Beklagten außerordentlich wegen Störung des Hausfriedens.

Kläger führt als Grund für Kündigung massive Störungen des Hausfriedens an

Die Klägerin trug vor, dass die Beklagte seit längerem den Hausfrieden störe. Die Beklagte würde beim Verlassen und bei Betreten des Anwesens grundsätzlich die Hauseingangstür offenstehen lassen, sie tyrannisiere ihre Mitbewohner durch Lärm, und lasse im Keller regelmäßig das Licht brennen. Ferner beschimpfe und beleidige sie die Nachbarn, sie gieße Wasser aus ihrer Wohnung und habe einen Teppichvorleger ihrer Nachbarin entwendet.

Die Beklagte war dagegen der Auffassung, dass sie den Hausfrieden nicht gestört habe. Sie hielt die Kündigung schon wegen des Fehlens einer Abmahnung für unwirksam.

Verwalter verweist auf zahlreiche Beschwerden der Mitmieter

Der Verwalter der Klagepartei erklärte, man habe sich die Kündigung der Beklagten nicht leicht gemacht. Vorher habe er im Frühjahr 2016 das Gespräch mit der Mieterin gesucht. Dort habe er das Aggres­si­ons­po­tential der Beklagten kennengelernt. Sie habe geschrien und habe dann auch brüllend das Büro verlassen. Es kämen in der Woche ungefähr drei bis vier Beschwerden über die Beklagte in seinem Büro an und diese Beschwerden seien extrem. Zum Teil kämen die Mitmieter in Gruppen ins Büro, um sich zu beschweren und mitzuteilen, dass sie das Ganze nicht mehr aushalten. Die Beschwerden kämen nicht nur aus einem bestimmten Bereich, sondern von den verschiedensten Parteien über das ganze Haus verteilt.

Diebstahl, Beschimpfungen und sonstiges unsoziales Verhalten gegenüber Mitmietern rechtfertigt Kündigung

Das Amtsgericht München gab der Klagepartei recht. Das Gericht sei davon überzeugt, dass die Beklagte am 19. Juni 2016 den Fußabstreifer vor der Wohnungstür der Nachbarin entwendet habe. Der Diebstahl zum Nachteil einer Nachbarin sei eine Straftat und damit zugleich eine Vertragsverletzung. Weiter steht für das Gericht fest, dass die Beklagte am 25. November 2016 die Zeugin mit einem Schimpfwort beschimpft habe. Die Zeugin sei sich sicher, dass sie von der Beklagten beleidigt worden sei, sie wisse aber nicht mehr genau, ob sie mit den Worten "Arschloch" oder "Hure" beleidigt worden sei. Damit habe die Beklagte eine Vertrags­ver­letzung begangen, da eine Straftat zum Nachteil einer Nachbarin vorliege, so das Gericht. Auch dies wäre bereits allein ein Kündigungsgrund. Aufgrund der Beweisaufnahme stehe ferner fest, dass die Beklagte am 16. August 2016, als die Nachbarinnen auf der Terrasse gesessen haben, von ihrer darüber liegenden Wohnung eimerweise Wasser auf die Terrasse geschüttet und dann die Polizei gerufen habe. Dies hätten beide Zeuginnen glaubwürdig ausgesagt. Auch dies stelle eine Vertrags­ver­letzung durch die Beklagte dar. Zudem stehe aufgrund der Aussage der Zeugen fest, dass die Beklagte regelmäßig die Hauseingangstür offenstehen lasse und regelmäßig die Kellerlichte angeschaltet habe. Damit verstoße die Beklagte gegen die Hausordnung, in der geregelt sei, dass die Hausein­gangstüre stets geschlossen zu halten und auf einen sparsamen Umgang mit Energie zu achten sei.

Fristsetzung oder Abmahnung mangels Aussicht auf Erfolg nicht erforderlich

Die Notwendigkeit einer Fristsetzung oder Abmahnung entfalle hier laut Amtsgericht bereits deshalb, da diese offensichtlich keinen Erfolg verspreche. Durch die zahlreichen Vertrags­verstöße und das massive Fehlverhalten der Beklagten sei die Vertrau­ens­grundlage zwischen den Parteien so schwerwiegend erschüttert worden, dass sie auch durch eine Abmahnung nicht wieder hergestellt werden könne. Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass die Beklagte sich für die teilweise strafrechtlich relevanten Vertrags­ver­let­zungen auch nicht entschuldigt habe.