Mietmangel: Bei Schim­mel­pilz­bildung an mehreren Wänden durch schlechte Bausubstanz ist Mietminderung von 20 % zulässigVermieter muss Schim­mel­pilz­bildung aufgrund falschen Heizungs- und Lüftungs­ver­haltens seitens des Mieters beweisen können

Im zugrunde liegenden Fall teilten Mieter ihrem Vermieter mit, dass sich in allen Räumen der Wohnung dicker Schimmel gebildet habe und die Wände im weiten Umfeld feucht wären. Im Bereich der Küche sei der Schimmelbefall besonders stark und auch im Schlafzimmer zeige sich Schimmelbildung. Die Mieter forderten den Vermieter zur Mängelbeseitigung auf und machten einen Minde­rungs­an­spruch in Höhe von 20 % geltend.

Vermieter: Schim­mel­pilz­bildung ist auf falsches Heizungs- und Lüftungs­ver­halten zurückzuführen

Der Vermieter beauftragte seinerseits zunächst einen Gutachter, der sich die Schimmelbildung in der Wohnung ansehen sollte und war der Auffassung, dass der Schim­mel­pilz­befall auf ein falsches Heizungs- und Lüftungs­ver­halten zurückzuführen sei. Aus dem Gutachten sei eindeutig entnehmbar, dass die Mieter auch in den Wintermonaten nur mit einem Mittelwert von 15 Grad Celsius die Wohnräume beheizt hätten, so dass sich Schwitzwasser an den Innenwänden der Wohnung gesammelt habe, das letztendlich zur Schimmelbildung geführt hätte. Auch hätten die Mieter jeweils nur einmal am Tag eine Lüftung der Wohnung unternommen.

Klage des Vermieters erfolglos

Nach dem die Mieter das Mietverhältnis gekündigt hatten, die Miete in sechs Monaten aus besagtem Anlass gemindert bzw. beim Auszug mit der Kaution verrechnet hatten, klagte der Vermieter vor dem Amtsgericht Königs­wus­ter­hausen. Erfolglos. Dem Kläger stehe unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Zahlung der Mietrest­zah­lungen oder des außer­ge­richt­lichen Gutachtens zu, so das Amtsgericht.

Schim­mel­pilz­bildung stellt Mietmangel dar, der zur Minderung berechtigt

Die Mieter könnten sich im vorliegenden Fall auf ein ihnen zustehendes Mietmin­de­rungsrecht gemäß § 536 Abs. 1 BGB berufen. Auch die Höhe der Mietminderung von 20 % der Nettokaltmiete sei durchaus gerechtfertigt. Zwar habe der Kläger gemäß § 3 und 4 des streit­ge­gen­ständ­lichen Mietvertrages in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Mietzinses von netto 400 Euro zuzüglich Betriebskosten- und Heizkos­ten­vor­aus­zahlung. Dies setze aber voraus, dass die Mietwohnung uneingeschränkt zum vertraglich vereinbarten Verwen­dungszweck von den Beklagten nutzbar sei. Unstreitig wies aber die Wohnung bis zum Auszug der Mieter Schim­mel­pilz­bildung in allen Wohnräumen auf, der nach einschlägiger Rechtssprechung einen Mangel der Mietsache darstellt, der zur Minderung berechtigt.

Vermieter muss nachweisen, dass nicht Bausubstanz Ursache für Eintritt von Feuch­tig­keits­schäden ist

Hinsichtlich der Frage der Verursachung von Feuch­tig­keits­schäden treffe zunächst den Vermieter die Beweislast, dass die Wohnung generell gebrauch­s­tüchtig sei und dass insbesondere die Bausubstanz keine Ursache für den Eintritt von Feuch­tig­keits­schäden sei. Erst, wenn er dies nachweisen könne, müsse ungekehrt der Mieter beweisen, dass sein Wohnverhalten und das Wohnverhalten der weiteren Benutzer der Wohnung dem allgemeinen zumutbaren Normverhalten entspräche oder entsprochen habe. Dieser Beweis sei dem klagenden Vermieter jedoch nicht gelungen.

Gerichtliches Gutachten belegt Baumängel hinsichtlich Wärmedämmung der Außenwände

Das seitens des Gerichts eingeholte Gutachten belege, dass die Außenwände durch die Baumaßnahmen des Klägers nicht der Wärme­schutz­ver­ordnung von 1984 entsprächen und dahingehend ein Baumangel vorliege, dass das Gebäude nicht ausreichend gedämmt sei. Zwar müsse die Vernach­läs­sigung der Maßgaben der Wärme­schutz­ver­ordnung nicht unweigerlich zur Schimmelführung führen. Gleichwohl wies das Gutachten aber auf das Vorhandensein geometrischer Wärmebrücken in den Wohnräumen der Beklagten hin, die dazu führen können, dass sich Feuchtigkeit von innen an den Wänden ablagert und auf dieser Grundlage Schimmelpilze entstehen können. Bei Nichteinhaltung der Wärmedämmung entsprechend der einschlägigen Wärme­schutz­ver­ordnung könne dieser Mangel durch ein entsprechendes Heizungs- und Lüftungs­ver­halten kompensiert werden.

Mieter ist nicht zur Kompensierung der Baumängel des Vermieters verpflichtet

Dem Mieter könne aber nicht auferlegt werden, die Mängel im Wandaufbau durch ein entsprechendes Heizungs- und Lüftungs­ver­halten auszugleichen. Denn dies würde bedeuten, dass die Beklagten mehr Zeit und Energie mithin auch Geldeinsatz leisten müssten, um die Baumängel, die der Vermieter verursacht hat, entsprechend zu kompensieren. Dies könne nach Auffassung des Gerichtes nicht von den Mietern verlangt werden.

Mieter hat Recht auf Mietminderung aus § 536 Abs. 1 BGB

Sofern sich also nicht exakt belegen lässt, dass die Mieter ein Mitverschulden an der Schim­mel­pilz­bildung in den Wohnräumen tragen, andererseits aber ein Baumangel festzustellen ist, haben die Mieter sehr wohl das Recht auf Mietminderung aus § 536 Abs. 1 BGB, dass sie mit 20 % in Anspruch nehmen können.

Kein Anspruch auf Schadens- oder Aufwen­dungs­ersatz für Schim­mel­pilz­be­sei­tigung

Auch ein Anspruch auf Schadens- oder Aufwen­dungs­ersatz hinsichtlich der Schim­mel­pilz­be­sei­tigung stünde dem Vermieter nach Auffassung des Gerichts nicht zu. Da die Mieter wie belegt den Schim­mel­pilz­befall nicht verursacht oder verschuldet haben, mangle es an einer gesetzlichen Grundlage für einen solchen Schaden­s­er­satz­an­spruch.