Kosten der regelmäßigen Graffi­ti­be­sei­tigung als sonstige Betriebskosten auf Wohnungsmieter umlegbarVereinbarung einer zusätzlichen Kostenart durch schlüssiges Verhalten

In dem zugrunde liegenden Fall bestand zwischen den Mietver­trags­parteien Streit darüber, ob die Wohnungsmieter die Kosten für die regelmäßige Graffi­ti­be­sei­tigung anteilig zu tragen hatten. Die Vermieterin legte die Kosten seit dem Jahr 2011 auf die Mieter um.

Umlage der Besei­ti­gungs­kosten als Betriebskosten zulässig

Das Amtsgericht Berlin-Neukölln entschied zu Gunsten der Vermieterin. Sie habe die Kosten für die regelmäßige Graffi­ti­be­sei­tigung in die Betriebskostenabrechnung einstellen dürfen. Zwar seien dies keine Kosten der Gebäudereinigung gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV, da sich der Wortlaut der Vorschrift auf die gemeinsam benutzten Gebäudeteile beschränke. Jedoch habe die Vermieterin die Kosten als sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV umlegen dürfen.

Vereinbarung der zusätzlichen Kostenart durch schlüssiges Verhalten

Da die Mieter die Umlage der Besei­ti­gungs­kosten an vier aufein­an­der­fol­genden Jahren unwidersprochen bezahlt haben, so das Amtsgericht, haben sie die Vereinbarung der zusätzlichen Kostenart durch schlüssiges Verhalten akzeptiert.

Beseitigung von Graffiti keine Instandsetzung bzw. Instandhaltung

Das Amtsgericht hielt es für unerheblich, dass teilweise vertreten wird, dass es bei der Beseitigung von Graffiti stets um nicht umlegbare Instand­set­zungs­kosten handele (so etwa LG Berlin, Urt. v. 19.02.2016 - 63 S 189/15 -). Denn soweit es sich um regelmäßig anfallende Maßnahmen handele, die sich in einer Reinigung der Fassade von der aufgebrachten Farbe erschöpfen, ohne die Substanz der Fassade zu erneuern, erscheine eine Einstufung als Instand­hal­tungs­kosten nicht sachgerecht. Der Vermieter besorge lediglich die Aufrecht­er­haltung des optischen Zustands der allen Bewohner zugutekommenden Fassade, ohne die Lebensdauer der ihm gehörenden Gebäudesubstanz zu verlängern. Die Beseitigung von Graffiti ähnle somit eher einer Gebäu­de­r­ei­nigung.