Aus für möbliertes Wohnen auf Zeit: Bezirk darf befristete Vermietung im Milieu­schutz­gebiet untersagenKurzzeit­ver­mie­tungen stellen eine geneh­mi­gungs­be­dürftige Nutzung­s­än­derung dar, da sie zur Verdrängung der ansässigen Bevölkerung beitragen

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks in Berlin-Neukölln, das mit einem Wohngebäude bebaut ist. Es liegt im Geltungsbereich einer Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (sog. Milieu­schutz­gebiet). Die Klägerin vermietet 15 Wohneinheiten dieses Gebäudes für befristete Zeiträume von mindestens drei bis maximal zwölf Monaten. Dabei bietet sie teilweise Einzelzimmer und teilweise gesamte Wohnungen für einen WLAN, Heiz- und Betriebskosten sowie Möbel umfassenden Festpreis („All-In-Miete“) in Höhe von durch­schnittlich 32,63 €/m2(Einzelzimmer) bzw. 23,26 €/m2 (gesamte Wohnung) an. Die gebietstypische Warmmiete (ohne Möblierung) liegt bei 10,37 €/m2.

Unter­sa­gungs­ver­fügung des Bezirksamts

Das Bezirksamt Neukölln untersagte der Klägerin mit Bescheid vom 22. Dezember 2025, die Wohnungen auf Zeit zu vermieten. Die Vermietung auf Zeit stelle gegenüber der vorherigen unbefristeten Vermietung eine andere Nutzung der Wohnungen dar. Daher liege eine rechtlich beachtliche Nutzung­s­än­derung vor, für die eine spezielle milieu­schutz­rechtliche Genehmigung erforderlich sei. Die Klägerin verfüge weder über diese Genehmigung noch könne ihr eine solche erteilt werden. Denn ihr Wohn-Zeit-Modell verdränge die ansässige Wohnbevölkerung, deren Zusammensetzung die Milieu­schutz­ver­ordnung gerade erhalten wolle. Dagegen wendet sich die Klägerin. Sie macht geltend, dass die Wohnungen weiterhin zu Wohnzwecken genutzt würden und damit keine milieu­schutz­rechtliche Genehmigung erforderlich sei.

Zeitvermietung als geneh­mi­gungs­pflichtige Nutzung­s­än­derung

Die 19. Kammer hat die Klage abgewiesen. Der Bezirk dürfe die Vermietung auf Zeit, wie sie die Klägerin praktiziere, untersagen. Die auf drei bis maximal zwölf Monate befristete Vermietung der möblierten Wohnungen sei grundsätzlich geeignet, die ansässige Wohnbevölkerung zu verdrängen. Daher liege eine milieu­schutz­rechtlich relevante Nutzung­s­än­derung vor, für die eine Genehmigung erforderlich sei. Diese sei der Klägerin nicht offensichtlich zu erteilen.

Verdrän­gungs­wirkung gegenüber der ansässigen Bevölkerung

Denn die nach ihrem Geschäftsmodell vermieteten Wohnungen stünden etwa Haushalten mit Kindern und einkom­mens­schwachen Haushalten, die das konkrete Milieu­schutz­gebiet prägten, nicht mehr zur Verfügung. Insoweit entfalte die Nutzung­s­än­derung verdrängende Wirkung und laufe den Zielen der Milieu­schutz­ver­ordnung zuwider. Die Frage, ob das Wohn-Zeit-Modell baupla­nungs­rechtlich noch von der Baugenehmigung gedeckt sei, spiele milieu­schutz­rechtlich keine Rolle.

Die Kammer hat die Berufung zugelassen, sodass gegen das Urteil Berufung beim Oberver­wal­tungs­gericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden kann.