Übermäßige Erhitzung von Büroräumen aufgrund Sonnen­ein­strahlung stellt keinen Mangel darSommerliche Hitze gehört zum allgemeinen Lebensrisiko

In dem zugrunde liegenden Fall verlangte die Mieterin von Büroräumen von ihrer Vermieterin zu gewährleisten, dass in den angemieteten Büroräum­lich­keiten bei einer Außentemperatur von 32°C die Innentemperatur 26°C nicht überschreitet wird bzw. bei höheren Temperaturen mindestens 6 °C unter der jeweiligen Außentemperatur liegt. Hintergrund dessen war es, dass in den Sommermonaten teilweise Spitzen­tem­pe­raturen von 30.5°C erreicht wurden. Die Büroräume lagen direkt unter dem Dach und verfügten über großflächige Fenster. Zudem war das Großraumbüro mit einem Glasdach versehen. Die Mieterin berief sich auf einen Mietmangel sowie auf die Arbeits­s­tät­ten­ver­ordnung und die DIN 1946-2. Ihrer Meinung nach sei die Mietsache in den Sommermonaten nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet gewesen. Das Landgericht Frankfurt a.M. folgte der Ansicht der Mieterin und verurteilte die Vermieterin. Dagegen richtete sich ihre Berufung.

Mangel der Mietsache aufgrund Sommerhitze lag nicht vor

Das Oberlan­des­gericht Frankfurt a.M. entschied zu Gunsten der Vermieterin. Die Überhitzung der Räume aufgrund sommerlicher Temperaturen habe kein Mangel der Mietsache dargestellt. Denn die Tauglichkeit von nicht klimatisiert vermieteten Büroräumen zum vertragsgemäßen Gebrauch werde durch sommerliche Hitze nicht eingeschränkt. Vielmehr gehöre die sommerliche Hitze durch Sonneneinstrahlung in einem nicht baurechts­widrigen Gebäude zum allgemeinen Lebensrisiko.

Mit großer Hitze­ent­wicklung musste gerechnet werden

Bei Bauten mit großen Glasflächen sei auch angesichts von Jalousien oder Sonnensegeln mit einer großen Hitze­ent­wicklung zu rechnen, so das Oberlan­des­gericht weiter. Insbesondere könne nicht erwartet werden, dass die Temperatur stets 6°C unter der Außentemperatur liegt. Empfindet ein Mieter die Temperaturen für unerträglich, so müsse er dagegen selbst Abhil­fe­maß­nahmen, wie etwa den Einbau von Klimaanalgen, ergreifen. Der Vermieter sei jedenfalls ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung zu solchen Maßnahmen nicht verpflichtet.

Vermieterin war nicht verpflichtet Bürobetrieb zu ermöglichen

Des Weiteren sei aus dem Zweck des Mietver­hält­nisses nach Ansicht des Gerichts keinen Mangel herzuleiten gewesen. Denn die Vermieterin sei nicht verpflichtet gewesen, die Voraussetzungen für einen Bürobetrieb zu ermöglichen. Es sei nämlich im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags Sache des Mieters die Funkti­o­ns­fä­higkeit des Betriebs herzustellen, etwa durch die Anschaffung von Schreibtischen, Computer, Telefo­n­an­schlüsse oder Bürostühlen. So müsse zum Beispiel auch der Gastwirt dafür sorgen, dass er die betriebliche Erlaubnis erhält und nicht der Vermieter. Zudem sei zu berücksichtigen gewesen, dass Klimaanlagen nicht zur Standa­rd­aus­rüstung von gewerblichen Räumen gehören.

Vorgaben aus der Arbeits­s­tät­ten­ver­ordnung waren unbeachtlich

Nach Auffassung des Gerichts haben die Vorgaben aus der Arbeits­s­tät­ten­ver­ordnung einen Mangel ebenso nicht begründen können (andere Ansicht: OLG Hamm, Urt. v. 18.10.1994 - 7 U 132/93). Denn Adressat der Verordnung sei nicht der Vermieter, sondern ausschließlich der Arbeitgeber, also der Mieter. Öffentlich-rechtliche oder arbeits­rechtliche Vorschriften und Auflagen für Gewer­be­treibende seien nicht vom Vermieter, sondern vom Mieter zu beachten. Zudem sei bereits zweifelhaft, ob die Verordnung auch auf die nicht beherrschbare Sonnen­ein­strahlung anwendbar ist. Vielmehr spreche einiges dafür, dass sie nur auf interne Wärmequellen Anwendung findet.

Keine Anwendung der DIN 1946-2

Das Gericht sah es als problematisch an die DIN 1946-2 auf diesen Fall anzuwenden. Zwar regele diese Norm unter anderem, dass nur eine Differenz von maximal 6°C zwischen Außen- und Innentemperatur vorliegen darf. Die Norm richte sich aber nicht an Vermieter, sondern an Klima­an­la­genbauer und Architekten. Der Sinn der Industrienorm sei die Beschränkung der maximalen Kühlung von Gebäuden auf höchstens 6°C unter den Außen­tem­pe­raturen zur Vermeidung von Tempe­ra­tur­schocks und nicht die Temperierung von zu heißen Gebäuden auf eine Maximal­tem­peratur.

Verurteilung auf Einhaltung bestimmter Temperaturen nicht zulässig

Das Oberlan­des­gericht wies ergänzend daraufhin, dass die Verpflichtung des Vermieters auf Einhaltung einer bestimmten Temperatur ohne Rücksicht auf das vom Vermieter nicht zu steuernden Beschattungs, Lüftungs- und Heizungs­ver­halten des Mieters und von diesem eingebrachte Wärmequellen unzulässig sei.