Trotz Gewähr­leis­tungs­aus­schluss ist Rücktritt vom Kaufvertrag bei Schäd­lings­befall möglichVerkäufer kann sich nicht auf Gewähr­leis­tungs­aus­schluss bei arglistigem Verschweigen des Mangels berufen

Im vorliegenden Fall hatte der Kläger ein Fachwerkhaus gekauft, das einen massiven Insekten- und Pilzbefall aufwies. Er begehrte vom Verkäufer Rückerstattung des Kaufpreises bei Rückübertragung des Grundstücks - trotz des zwischen den Parteien vereinbarten Gewähr­leis­tungs­aus­schlusses. Über den Schäd­lings­befall hatte der Verkäufer den Käufer vor dem Vertragsschluss nicht aufgeklärt.

Aufklä­rungs­pflicht des Verkäufers vor Vertragsschluss

Dies hätte er aber ohne Nachfrage des Käufers tun müssen, so das Gericht. Ein massiver Schäd­lings­befall sei ein Umstand, der für den Entschluss eines Käufers, das Haus zu erwerben, von Bedeutung sei. Auch der zwischen den Vertrags­parteien vereinbarte Gewährleistungsausschluss lasse den Anspruch des Käufers auf Rückzahlung des Kaufpreises nicht entfallen. Auf einen Gewähr­leis­tungs­aus­schluss kann sich ein Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält. Dies war hier der Fall. Der Verkäufer hatte seinerzeit umfangreiche Arbeiten an der Fassade des Gebäudes vorgenommen und die Fachwerkbalken nach Verfüllung der Risse gestrichen. Anlass für diese Arbeiten war der Befall mit Holzwürmern gewesen. Das Oberlan­des­gericht hat hieraus geschlossen, dass der Verkäufer vom Schäd­lings­befall wusste. Es sei aber allgemein bekannt, dass ein Schäd­lings­befall nur durch das Ergreifen geeigneter Maßnahmen beseitigt werden könne. Solche Maßnahmen habe der Verkäufer nicht durchgeführt.

Bereits 15 Jahre andauernder Schäd­lings­befall für Käufer trotz sichtbarer Bohrlöcher nicht erkennbar

Der Anspruch des Hauskäufers sei auch nicht dadurch entfallen, dass der Käufer den Schäd­lings­befall aufgrund der Bohrlöcher im Gebälk selbst wahrnehmen konnte. Zwar - so das Oberlan­des­gericht weiter - beschränke sich die Offen­ba­rungs­pflicht auf verborgene Mängel, weil ein verständiger Verkäufer davon ausgehen könne, dass dem Käufer ein ohne weiteres erkennbarer Mangel ins Auge springe und er nicht darüber aufklären müsse. Hieraus habe der Käufer aber nur auf einen aktuellen Befall schließen können. Nicht erkennen konnte er nach den Ausführungen des Oberlan­des­ge­richts dagegen, dass der Schäd­lings­befall bereits seit über 15 Jahren andauere. Ein Verdacht des Käufers, dass die Balken bereits seit vielen Jahren von Schädlingen befallen waren, entbindet den Verkäufer nicht davon, dem Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen des Mangels mitzuteilen.