Mängel an Immobilie müssen vor Verkauf offenbart werdenZur Offen­ba­rungs­pflicht von Mängeln beim Hausverkauf

Das OLG hat jüngst in zwei ähnlich gelagerten Fällen zur Offenbarungspflicht von Mängeln beim Immobi­li­e­n­erwerb Stellung genommen. In dem einen Fall ging es um unangenehme, in unter­schied­lichen zeitlichen Intervallen auftretende Geruchs­be­läs­ti­gungen, die von einem technisch unzureichend angelegten (zu wenig Gefälle, zu geringer Durchmesser) Abwasserkanal im Keller eines Mehrfa­mi­li­en­wohn­hauses ausgingen. Im zweiten Fall handelte es sich um Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall der Westseite eines Einfa­mi­li­en­hauses. Beide Mängel waren bei einmaliger und oberflächlicher Besichtigung für den Laien nicht ohne weiteres erkennbar.

In beiden Fällen hat das Oberlan­des­gericht Bamberg nach Feststellung positiver Kenntnis des Verkäufers vom Mangel eine Offen­ba­rungs­pflicht gegenüber dem erkennbar ahnungslosen Käufer bejaht. Die Verletzung dieser Offen­ba­rungs­pflicht führte im einen Fall zur Unwirksamkeit des vertraglich vereinbarten Gewähr­leis­tungs­aus­schlusses, im anderen Fall zur berechtigten Anfechtung des Kaufvertrages, jedesmal also zum Klageerfolg des Käufers wegen arglistigen Verschweigens eines erheblichen Mangels durch den Verkäufer.

Urteile:

OLG Bamberg, Urt. v. 15.07.2002, Az. 4 U 196/01

OLG Bamberg, Urt. v. 26.06.2002, Az. 3 U 165/01