Modernisierungs­arbeiten verpflichten nur im Ausnahmefall zum AuszugKündigung der Vermieterseite unwirksam

Eine andere Kammer des Landgerichts II hatte den Mieter, der das Mietobjekt seit seiner Geburt bewohnt, zur Duldung mehrerer Modernisierungs- und Instand­set­zungs­a­r­beiten verurteilt und ihn verpflichtet, den von der Klägerin beauftragten Handwerkern den Zutritt zur Ausführung der Arbeiten jeweils nach entsprechender rechtzeitiger Ankündigung vom Montag bis Freitag im Zeitraum zwischen 7.00 Uhr und 18.00 Uhr zu gewähren.

Mit mehreren Schreiben forderte die Vermieterin den Mieter zwischen Juli und September 2023 auf, für Baufreiheit zu sorgen und das Haus zu räumen, da die Bewohnbarkeit der Immobilie in der Zeit der Bauphase nicht gegeben sei. Der Mieter erwiderte darauf unter anderem, dass er nur zur Duldung und Zutritts­ge­währung, nicht aber zur vorübergehenden Räumung verurteilt worden sei.

Begriff der Duldung erfasst kein aktives Handeln

Das LG teilt diese Auffassung. Der im Gesetz verwendete, dem vorangegangenen Urteil zugrun­de­liegende Begriff der Duldung erfasse kein aktives Handeln, sondern beschränke sich auf ein passives Zulassen der Maßnahmen und die Gewährung von Zutritt.

Ein zur Duldung von Erhaltungs- und Moder­ni­sie­rungs­a­r­beiten verpflichteter Mieter müsse das Mietobjekt während der Bauarbeiten nicht auf bloßes Verlangen des Vermieters räumen. Dies komme allenfalls unter sehr engen Voraussetzungen in Betracht, etwa dann, wenn die Maßnahmen bei einem baufälligen Haus nicht anders erledigt werden können. Dafür seien weder dem Ankün­di­gungs­schreiben noch den außer­ge­richt­lichen Schreiben der Klägerin oder ihrem Vortrag im hiesigen Verfahren Anhaltspunkte zu entnehmen. Dagegen spreche vielmehr, dass die Maßnahmen in einem Reihenhaus vorgenommen werden sollen, demnach – anders als in einem Mehrfa­mi­li­enhaus – isoliert geplant und durchgeführt werden können, ferner der Zustand des Hauses nach der Beschreibung der Maßnahmen im Ankün­di­gungs­schreiben. Den Aufforderungen der Vermieterin das Haus zu räumen, habe daher eine rechtliche Grundlage gefehlt.

Vermieter muss betroffene Mieter Rücksicht zu nehmen

Es sei vielmehr die Vermieterin nach dem vertraglichen Rücksicht­nah­megebot (§ 241 Abs. 2 BGB) ihrerseits verpflichtet gewesen, bei der Planung und Durchführung der Baumaßnahmen auf den betroffenen Mieter Rücksicht zu nehmen, hier auf die gesund­heit­lichen Belange und das Alter des Mieters. Es erschließe sich für jedermann von selbst, dass im Rahmen der Planung der Ausführung baulicher Maßnahmen in einer Wohnung bei einem jungen, gesunden Mieter andere Belange zu berücksichtigen sind als bei einem Mieter, der das Alter von 80 Jahren bereits deutlich überschritten hat und/oder aus anderen, etwa gesund­heit­lichen Gründen besonders schutzbedürftig ist. Davon gehe auch das Gesetz aus, das eine Pflicht­ver­letzung des Vermieters vermutet, wenn eine bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt werde, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen (§ 559 d Satz 1 Nr. 3 BGB).

Rücksichtnahmepflicht

Das LG verweist weiter darauf, dass die Rücksicht­nah­me­pflicht bei der Planung und Ausführung von Baumaßnahmen dabei unabhängig davon bestehe, ob der Mieter fristgerecht einen Härteeinwand erhoben hat (§ 555 d Abs. 2 BGB). Der Härteeinwand kann bereits die Duldungspflicht des Mieters ausschließen; das Rücksicht­nah­megebot betrifft Pflichten des Vermieters bei bestehender Duldungspflicht.

Gegen das Urteil ist kein Rechtsmittel gegeben.