Mietminderung wegen Baulärm: Vermieter steht Ersatzanspruch gegen Bauherrn zuHöhe des Ersatzanspruchs bemisst sich grundsätzlich nach Minderungsquote

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Auf einem brachliegenden und verwildertem Grundstück kam es über mehrere Monate hinweg wegen der Errichtung eines Neubaus mit Tiefgarage zu erheblichen Belästigungen. Die Mieter eines in unmittelbarer Nachbarschaft liegenden Wohnhauses minderten daraufhin ihre Miete um 20 %. Die Minde­rungs­beträge verlangte die Vermieterin nunmehr von der Bauherrin ersetzt. Diese weigerte sich aber. Ihrer Meinung nach, habe mit den Bauarbeiten gerechnet werden müssen, da das Wohnhaus in einem Sanie­rungs­gebiet lag. Ein Minderungsrecht habe daher nicht bestanden. Die Vermieterin habe daher die Mieteinbußen hinnehmen müssen. Der Fall kam schließlich vor Gericht. Nachdem das Amtsgericht Potsdam einen Entschä­di­gungs­an­spruch bejahte, musste sich das Landgericht mit dem Fall beschäftigen.

Anspruch auf Entschädigung wegen der Mieteinbußen bestand

Das Landgericht Potsdam bestätigte die erstin­sta­nzliche Entscheidung. Der Vermieterin habe ein Anspruch auf Entschädigung gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zugestanden. Sie sei nicht verpflichtet gewesen, die Mietminderung von 20 % aufgrund der erheblichen Belästigungen durch die Baumaßnahmen hinzunehmen.

Anspruch bestand in Höhe von 10 % der Mieteinbußen

Nach Auffassung des Landgerichts habe der Entschä­di­gungs­an­spruch aber nur in Höhe von 10 % der Mieteinbußen bestanden. Insofern sei zu berücksichtigen gewesen, dass das Wohnhaus in einem Sanie­rungs­gebiet lag und daher mit Mieteinbußen aufgrund von Lärmbe­läs­ti­gungen durch Bauarbeiten zu rechnen war. Zudem sei zu beachten gewesen, dass die Vermieterin langfristig gesehen von den Sanie­rungs­a­r­beiten und der damit einhergehenden Aufwertung der Wohngegend habe profitieren können.

Fehlendes Recht zur Mietminderung unbeachtlich

Ob das Minderungsrecht tatsächlich bestand oder nicht, so das Landgericht weiter, sei unbeachtlich gewesen. Denn im Rahmen des Entschä­di­gungs­an­spruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB komme es nur auf die tatsächlich eingetretenen Einbußen an. Eine Ausnahme bestehe nur dann, wenn die Minderung offensichtlich unberechtigt oder deutlich überhöht war. Dies sei hier jedoch nicht der Fall gewesen.

Minderung war nicht unberechtigt oder überhöht

Die Minderung von 20 % sei nach Ansicht des Landgerichts angesichts der Beein­träch­ti­gungen nicht überhöht gewesen. Darüber hinaus sei das Minderungsrecht auch nicht ausgeschlossen gewesen. Zwar sei es absehbar gewesen, dass auf dem Nachba­r­grundstück zukünftig Bauarbeiten stattfinden können. Die Mieter haben aber nicht ansatzweise mit den tatsächlich aufgetretenen Ausmaßen der Arbeiten rechnen müssen.