Mietzah­lungs­pflicht eines Gewerbemieters trotz behördlich angeordneter Ladenschließung aufgrund von Virus-PandemieLadenschließung wegen Virus-Pandemie fällt in Risikobereich des Gewerbemieters

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Während der Corona-Pandemie musste eine Mieterin von Gewerberäumen ihren Laden aufgrund behördlicher Anordnung im Frühjahr 2020 für etwa 4 ½ Wochen schließen. Die Mieterin stellte für diesen Zeitraum die Mietzahlung ein. Die Vermieter waren damit jedoch nicht einverstanden und erhoben Klage auf Zahlung der ausstehenden Miete.

Kein Recht zur Einstellung der Mietzahlung

Das Landgericht Heidelberg entschied zu Gunsten der Vermieter. Ihnen stehe ein Anspruch auf die ausstehenden Mietzahlungen zu. Die Mieterin habe die Zahlungen nicht wegen der Ladenschließung einstellen dürfen.

Keine Mietminderung wegen Ladenschließung

Nach Auffassung des Landgerichts sei die Miete wegen der Ladenschließung nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert gewesen. Es liege nämlich kein Mietmangel vor. Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchs­be­schrän­kungen können nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache in Zusammenhang stehen. So lag der Fall hier nicht. Die behördlich angeordnete Ladenschließung zum Schutz der Bevölkerung vor dem Corona-Virus knüpfe nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache. Die Mietsache sei zum vermieteten Zweck in gleicher Weise geeignet wie vor dem hoheitlichen Einschreiten. Untersagt sei lediglich dessen Betrieb und zwar losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache. Dieser Umstand falle in den Risikobereich des Mieters.

Keine Befreiung von Mietzah­lungs­pflicht wegen Unmöglichkeit zur Gebrauchs­über­lassung

Die Mieterin sei auch nicht gemäß § 326 Abs. 1 BGB von der Mietzah­lungs­pflicht befreit gewesen, so das Landgericht, weil den Vermietern die Gebrauchs­über­lassung unmöglich war. Denn dies sei den Vermietern nicht unmöglich gewesen. Wie auch im Rahmen des § 536 BGB können nur solche Störungen zu einer Unmöglichkeit führen, die in der Beschaffenheit, der Lage oder dem Zustand der Mietsache begründet sind. Der Umstand, dass die Nutzung für die Mieterin nicht wie von ihr beabsichtigt möglich war, habe aber nicht an der Mietsache selbst gelegen.

Keine Vertrags­an­passung wegen Wegfalls der Geschäfts­grundlage

Nach Ansicht des Landgerichts komme auch nicht eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB wegen Wegfalls der Geschäfts­grundlage in Betracht. Denn der Mieterin sei es unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risiko­ver­teilung zumutbar, an der vertraglich vereinbarten Mietzah­lungs­pflicht festzuhalten. Der Mieter trage grundsätzlich das Verwen­dungs­risiko. Hinzu komme maßgeblich, dass die Mieterin eine Existenz­ge­fährdung oder eine vergleichbare, zur Unzumutbarkeit führende, wirtschaftliche Beein­träch­tigung weder dargelegt noch bewiesen hat. Allein der Verweis auf Umsatzrückgänge oder Umsatzverluste ohne Gegen­über­stellung der ersparten Mitar­bei­ter­kosten durch die Inanspruchnahme von Kurzarbeit und etwaiger Rücklagen genüge nicht. Zudem spreche entscheidend gegen eine Unzumutbarkeit der begrenzte Zeitraum der Ladenschließung von nur 4 ½ Wochen.