Eigentümer­versammlung: Einbau von Rauch­warn­meldern kann per Mehrheits­be­schluss angeordnet werdenRauchwarnmelder fallen nicht in den Bereich des Sondereigentums

Im zugrunde liegenden Fall wurde in einer Versammlung von Wohnungs­ei­gen­tümern mehrheitlich der Einbau und Betrieb von Rauch­warn­meldern in allen Schlafräumen, Kinderzimmern und Wohnungsfluren beschlossen. Die Kosten hierfür sollte die Gemeinschaft tragen. Die Abrechnung dieser Kosten sollte nach der Anzahl der eingebauten Melder je Wohnung erfolgen.

Eigentümer halten Mehrheits­be­schluss für unzulässigen Eingriff ins Sondereigentum

Einige der Eigentümer hielten diesen Beschluss für unzulässig, da der Beschluss keine konkreten Angaben über die auf die Miteigentümer zukommenden Kosten enthielte und er auch die Miteigentümer mit einbezöge, die bereits durch Eigeninitiative Rauchmelder in ihren Räumen installiert hätten. Die Kläger sahen in dem Mehrheitsbeschluss einen unzulässigen Eingriff in ihr Sondereigentum und klagten vor dem Amtsgericht Hamburg-Wandsbek gegen den Einbau der Rauchwarnmelder.

Amtsgericht bejaht Umwirksamkeit des Mehrheits­be­schlusses

Das Amtsgericht gab den klagenden Eigentümern Recht und erklärte den Beschluss der Eigentümer für nichtig, da das Wohnei­gen­tums­gesetz für die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht vorsehe, Angelegenheiten dieser Art per Mehrheits­be­schluss zu regeln.

Rauch­warn­meldern stellen keine wesentliche Bestandteile des Gebäudes dar und sind nicht sonde­r­ei­gen­tumsfähig

Dieser Meinung schloss sich das Landgericht Hamburg jedoch nicht an. Nach Auffassung der Richter handele es sich bei Rauch­warn­meldern nicht um wesentliche Bestandteile des Gebäudes, so dass diese nicht sonde­r­ei­gen­tumsfähig seien. Ein Rauchwarnmelder sei als Zubehör im Sinne des § 97 BGB anzusehen und stelle keinen Bestandteil dar, ohne den das Gebäude nach der Verkehrs­an­schauung noch nicht fertig gestellt sei. Rauchwarnmelder müssten weder dem Baukörper besonders angepasst werden, noch würden sie dem Gebäude ein besonderes Gepräge geben oder mit diesem eine Einheit bilden. Die Frage des Beschluss­kom­petenz der Eigen­tü­mer­ver­sammlung für den Einbau und Betrieb von Rauch­warn­meldern im Bereich des Sondereigentums könne daher nicht über die Sachen­rechtliche Zuordnung gelöst werden.

Beschluss­kom­petenz ergibt sich aus gemein­schafts­be­zogenen Rechten und Pflichten der Eigentümer

Die Beschluss­kom­petenz der Eigen­tü­mer­ver­sammlung ergebe sich hier aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, nach der die Eigentümer gemein­schafts­be­zogene Rechte oder sonstige Pflichten gemein­schaftlich zu erfüllen hätten. Dies seien Pflichten, die die Wohnungseigentümer gemeinsam, aufgrund ihrer Mitberechtigung am gemein­schaft­lichen Eigentum träfen - dazu gehöre z.B. die Aufrecht­er­haltung der Verkehrs­si­che­rungs­pflicht auf dem Grundstück oder eben die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Pflicht zur Installation und Wartung von Rauchmelden.

Gefasster Beschluss enspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist somit nichtig

Im zugrunde liegenden Fall beanstandete das Landgericht jedoch, dass der von der Eigen­tü­mer­ver­sammlung gefasste Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde und daher letztlich doch nichtig sei. Der Beschluss sei inhaltlich unbestimmt, da er keine Rückschlüsse auf einen Anbieter für den Einbau und die Wartung der Rauchmelder zulasse und auch nicht die Höhe der Kosten oder eine Regelung darüber erkennen lasse, wie die Kosten aufgebracht werden sollten.

Das Gericht konnte daher offen lassen, ob der Beschluss über den Einbau und den Betrieb von Rauch­warn­meldern nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche, wenn er auf die Interessen der Sonde­rei­gentümer Rücksicht nehmen würde, die bereits zuvor eigenständig Rauchwarnmelder in ihren Wohnungen installiert hatten.