Bei Streit unter Wohnungs­ei­gen­tümern über Unterlassen von Rauchen muss kein Streit­schlichtungs­verfahren vor Klageerhebung durchgeführt werdenKlageerhebung gegen Mieter eines Wohnungs­ei­gen­tümers setzt vorheriges Streit­schlichtungs­verfahren voraus

In dem zugrunde liegenden Fall beschwerte sich die Eigentümerin einer Eigen­tums­wohnung über das ihrer Meinung nach übermäßige Rauchen ihrer Nachbarin auf dem Balkon. Die Nachbarin war Mieterin der Wohnung. Die Wohnungs­ei­gen­tümerin erhob schließlich gegen die Eigentümer der Nachbarwohnung und der Mieterin Klage, um das Rauchen der Mieterin zu beschränken.

Amtsgericht wies Klage ab

Das Amtsgericht Michelstadt wies die Klage als unzulässig ab. Zwar könne in entsprechender Anwendung des § 906 BGB ein Anspruch der Klägerin bestehen. Jedoch sei vor Klageerhebung in entsprechender Anwendung des § 15 a EGZPO in Verbindung mit § 1 Abs. 1 Nr. 1a HSchlichtG ein Schlichtungsverfahren durchzuführen. Dem war die Klägerin aber nicht nachgekommen. Gegen diese Entscheidung legte die Klägerin Berufung ein.

Landgericht bejaht Zulässigkeit der Klage gegen Wohnungs­ei­gentümer

Das Landgericht Frankfurt a.M. entschied zum Teil zu Gunsten der Klägerin. Jedenfalls sei die Klage gegen die Wohnungseigentümer zulässig. Denn ein vorheriges Schlich­tungs­ver­fahren habe nicht durchgeführt werden müssen. Die vom Amtsgericht vorgenommene doppelte Analogie, einmal des § 906 BGB und zum anderen des § 15 a EGZPO, sei eine nicht zur rechtfertigende Begrenzung des Zugangs zu den Gerichten. Es sei nicht Aufgabe der Gerichte, durch mehrfache Analogien den Justi­z­ge­wäh­rungs­an­spruch des einzelnen aus Art. 20 Abs. 3 GG zu beschränken.

Kein Schlich­tungs­ver­fahren bei Streit unter Wohnungs­ei­gen­tümern

Zudem richte sich das Streit­sch­lich­tungs­ver­fahren vordergründig auf Streitigkeiten zwischen benachbarten Grund­s­tücks­ei­gen­tümern, so das Landgericht. Diese Situation sei nicht vergleichbar mit der von Streitigkeiten zwischen benachbarten Wohnungs­ei­gen­tümern. Das Verhältnis der Wohnungs­ei­gentümer zueinander zeichne sich durch eine besondere rechtliche Verbundenheit aus, die mit dem Verhältnis benachbarter Grund­s­tücks­ei­gentümer zueinander nicht ansatzweise vergleichbar sei. Sie seien durch ein umfassendes rechtliches System miteinander verbunden. Daher sei in der Regel nicht nur die Rechts­po­si­tionen der streitenden Sonde­rei­gentümer betroffen, sondern auch das Gemein­schafts­ei­gentum. Die streitenden Sonde­rei­gentümer können daher nicht untereinander abschließend den Konflikt lösen, da sie nicht vollumfänglich über sämtliche betroffene Rechts­po­si­tionen verfügen dürfen. Außerdem bestehe durch das Mittel der Eigen­tü­mer­ver­sammlung bereits ein Instrumentarium zur Lösung von Konflikten.

Klage gegen Mieter setzt Schlich­tungs­ver­fahren voraus

Die Klage gegen die Mieter sei nach Ansicht des Landgerichts dagegen unzulässig, da in diesem Fall ein vorheriges Schlich­tungs­ver­fahren durchzuführen sei. Eine mit einem Streit unter benachbarten Grund­s­tücks­ei­gen­tümern vergleichbare Interessenlage sei hier gegeben.