Anspruch auf Entschädigung bei Störung eines Restau­rant­be­triebs durch private Bauarbeiten auf dem Nachba­r­grundstückHöhe der Entschädigung richtet sich nach Ertragsverlust

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Aufgrund von Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück kam es zu einer Zugangs­be­hin­derung eines Restaurants. Durch das Aufstellen von Bauzäunen wurde die Straße über 20 Monate gesperrt. Dies führte dazu, dass der Zugang zum Restaurant von der Innenstadt kommend mit dem Auto gar nicht mehr und zu Fuß eingeschränkt möglich war. Aufgrund der Zugangs­be­hin­derung erlitt der Restau­rant­be­treiber Verluste und klagte gegen die Eigentümerin des Nachba­r­grund­stücks auf Zahlung einer Entschädigung.

Landgericht wies Klage ab

Das Landgericht Bremen wies die Klage ab. Dem Restau­rant­be­treiber habe kein Entschä­di­gungs­an­spruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zugestanden. Denn die für eine Großstadt im Bereich des Üblichen vorgenommenen Bauarbeiten habe der Restau­rant­be­treiber hinnehmen müssen. Gegen diese Entscheidung legte er Berufung ein.

Anspruch auf Entschädigung bestand

Das Hanseatische Oberlan­des­gericht Bremen entschied zu Gunsten des Restau­rant­be­treibers und hob das erstin­sta­nzliche Urteil auf. Ein Anspruch auf Entschädigung gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB habe bestanden. Durch die Baumaßnahmen sei die ortsübliche Benutzung des Restau­rant­be­triebs durch eine nachhaltige Behinderung des Kontakts nach außen unzumutbar beeinträchtigt gewesen. Aus Sicht des Gerichts seien potentielle Kunden aufgrund der Baustelle abgeschreckt worden. Zudem sei es für ortsunkundige nicht ersichtlich gewesen, dass sich hinter der Baustelle ein Restaurant befand. Angesichts der Dauer der Zugangs­be­schränkung sowie der fehlenden Einfluss­mög­lichkeit des Restau­rant­be­treibers auf die Dauer und Intensität der Beein­träch­tigung sei die Zumut­ba­r­keits­grenze deutlich überschritten gewesen.

Grundsätzlich kein Vertrauen auf Unver­än­der­barkeit der Verkehrs­ver­hältnisse

Zwar sei es richtig, so das Oberlan­des­gericht weiter, dass grundsätzlich kein schutzwürdiges Vertrauen darauf besteht, dass sich Verkehrs­ver­hältnisse durch Straßenbau und Straßen­ver­än­de­rungen nicht verändern. Die Einwirkungen auf den Restaurantbetrieb haben jedoch nicht auf einer Anpassung an veränderte Verkehrs­ver­hältnisse im öffentlichen Interesse beruht. Vielmehr haben sie sich allein aus den auf dem Nachba­r­grundstück durchgeführten privaten Bauarbeiten im alleinigen Interesse der Beklagten ergeben. Der Restau­rant­be­treiber habe daher sein Interesse an einem gewinn­brin­genden Betrieb nicht ohne jeden Ausgleich hinnehmen müssen.

Höhe der Entschädigung bemaß sich nach Ertragsverlust

Die Höhe der Entschädigung ermittle sich nach Auffassung des Oberlan­des­ge­richts unter Berück­sich­tigung und Abwägung aller Umstände nach den Grundsätzen der Enteig­nungs­schä­digung. Bei vorübergehenden Beein­träch­ti­gungen der gewerblichen Nutzung könne unmittelbar der Ertragsverlust zugrunde gelegt werden. Für die Schätzung des Verlustes könne der Umsatz des Jahres zugrunde gelegt werden, das dem ausgleichs­fähigen Zeitraum vorausging. Nach Einholung eines Sachver­stän­di­gen­gut­achtens hielt das Gericht eine Entschä­di­gungs­zahlung von 35.000 € für angemessen.