OLG Braunschweig: Bauarbeiten in der Nachbarschaft berechtigen Imbissbetrieb nicht zur Kürzung der MieteFür berechtigte Mietminderung muss Mietsache selbst Mangel aufweisen

Bau- und Renovie­rungs­maß­nahmen sind in deutschen Städten an der Tagesordnung. Wenn in der Nachbarschaft gebaut wird, bedeutet dies für die Anwohner oftmals erhebliche Lärm- und Staubemission. Oftmals kommt es auch zu Verkehrs­be­hin­derung. Dies stört vor allem Gewer­be­treibende, die sich um ihren Umsatz sorgen. Im zugrunde liegenden Fall finden seit August 2009 an der Jacobikirche in Göttingen Sanie­rungs­a­r­beiten statt. Hierzu wurden Kirche und Turm eingerüstet und mit einem durchsichtigen Bauzaun umgeben.

Gastro­no­mie­betrieb kürzt geschuldete Miete wegen Umsatzeinbußen aufgrund der Bauarbeiten

Ein in der Nähe (Weender Straße) angesiedelter Gastronomie-/Imbissbetrieb nahm die Bauarbeiten zum Anlass, die seiner Vermieterin geschuldete Miete erheblich zu kürzen. Er begründete die Minderung damit, dass durch die mit den Bauarbeiten verbundenen Beein­träch­ti­gungen eine Umsatzeinbuße von mehr als 30 % eingetreten sei.

LG Göttingen verurteilt Betrieb zur Zahlung der Miete

Daraufhin wurde der Gastronomie-/Imbissbetrieb durch die Vermieterin auf Zahlung der einbehaltenen Miete in Anspruch genommen und durch das Landgericht Göttingen antragsgemäß verurteilt.

OLG weist Berufung zurück

Die hiergegen gerichtete Berufung blieb erfolglos. Das Oberlan­des­gericht Braunschweig wies die Berufung zurück. Eine Mietminderung erfordert grundsätzlich einen der Mietsache selbst anhaftenden Mangel. Ein solcher lag aber hier nicht vor, da kein Fehler an dem Geschäftslokal selbst (wie z. B. eine defekte Heizung) geltend gemacht wurde.

Bei erkennbar älterer Bausubstanz auf Nachba­r­grundstück muss grundsätzlich mit Störungen durch Bau- und Renovie­rungs­a­r­beiten gerechnet werden

Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse - wie hier die in Frage stehende Beein­träch­tigung durch eine Baustelle - können nur dann ein zur Mietkürzung berechtigender Mangel sein, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen. Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, sind nicht als Mängel zu qualifizieren. Störungen des Mietgebrauchs durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück sind nur dann gewähr­leis­tungs­rechtlich relevant, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages mit solchen Beein­träch­ti­gungen nicht rechnen musste und sie deshalb als vertraglich ausgeschlossen zu gelten haben. Befindet sich auf dem Nachba­r­grundstück erkennbar ältere Bausubstanz, ist grundsätzlich mit Störungen durch Bau- und/oder Renovie­rungs­a­r­beiten auf dem Nachba­r­grundstück zu rechnen.

Gravierende Beein­träch­ti­gungen großen Ausmaßes vom Mieter nicht hinreichend dargelegt

Allerdings gilt: Auch in einer solchen Situation muss der Mieter grundsätzlich nicht damit rechnen, dass das Publikum seines Gewerbes die gemieteten Räume überhaupt nicht oder nur unter Inkaufnahme gravierender Erschwernisse erreichen kann. Dass die von der Baustelle ausgehenden Beein­träch­ti­gungen ein derart großes Ausmaß angenommen hätten, hat der beklagte Betrieb indes nicht hinreichend darlegen können.