"Mietpreisbremse" nicht verfas­sungs­widrigVorschriften zur Regulierung der Miethöhe verstoßen nicht gegen Garantie des Eigentums, Vertrags­freiheit oder allgemeinen Gleichheitssatz

Mit dem Mietrechts­no­vel­lie­rungs­gesetz wurden Bestimmungen über die höchstzulässige Miete bei Wieder­ver­mietung von nicht der Preisbindung unterliegendem Wohnraum ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügt. Zentrale Neuregelung ist § 556 d BGB, der vorsieht, dass die Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietver­hält­nisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. § 556 d Abs. 2 BGB ermächtigt die Landes­re­gie­rungen, solche Gebiete durch Rechts­ver­ordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nur in einem durch Rechts­ver­ordnung bestimmten Gebiet wird die Mietobergrenze wirksam. Sie gilt jedoch nicht ausnahmslos. Insbesondere darf der Vermieter, wenn die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete die ansonsten höchstzulässige Miete übersteigt, gemäß § 556 e BGB bei Wieder­ver­mietung eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren. Nach dem 1. Oktober 2014 errichteter Wohnraum sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind nach § 556 f BGB von der Regulierung der Miethöhe ausgenommen.

Für die Stadt Berlin hat der Senat von Berlin im Jahr 2015 eine Rechts­ver­ordnung erlassen, die das gesamte Stadtgebiet für die Dauer von fünf Jahren als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt.

Sachverhalt in den Verfahren 1 BvL 1/18 und 1 BvL 4/18

In den Ausgangs­ver­fahren der beiden Normen­kon­troll­ver­fahren 1 BvL 1/18 und 1 BvL 4/18 wandten sich Berliner Mieter gegen die Vereinbarung einer die höchstzulässige Miete bei Mietbeginn übersteigenden Miete. In der Berufungs­instanz setzte das Landgericht die zugrun­de­lie­genden Verfahren aus und legte dem Bundes­ver­fas­sungs­gericht die Frage vor, ob § 556 d Abs. 1 und 2 BGB mit dem allgemeinen Gleichheitssatz sowie mit Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG unvereinbar und daher nichtig sei.

Sachverhalt im Verfahren 1 BvR 1595/18

Die Beschwer­de­führerin im Verfahren 1 BvR 1595/18 ist Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung. Sie wurde von ihrer Mieterin gerichtlich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer abgesenkten Miete in Anspruch genommen, weil die bei Mietbeginn vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete überstiegen habe. Die Verfas­sungs­be­schwerde richtet sich unmittelbar gegen die überwiegend stattgebenden Entscheidungen der Fachgerichte und mittelbar gegen die gesetzlichen Vorschriften über die Miethö­hen­re­gu­lierung sowie die vom Senat von Berlin erlassene Rechts­ver­ordnung. Die Beschwer­de­führerin rügt ebenfalls eine Verletzung des allgemeinen Gleich­heits­satzes. Darüber hinaus sieht sie sich in ihrem Grundrecht auf Eigentum und ihrer allgemeinen Handlungs­freiheit verletzt.

Vorlagen der Gerichte nicht ausreichend begründet

Das Bundes­ver­fas­sungs­gericht entschied, dass die Vorlagen unzulässig sind, weil das vorlegende Gericht sie nicht hinreichend begründet hat. Gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG muss das Gericht in seiner Vorla­ge­ent­scheidung angeben, inwiefern seine Entscheidung in dem zugrun­de­lie­genden Ausgangs­rechtsstreit von der Gültigkeit der vorgelegten Rechts­vor­schrift abhängig und mit welcher grund­ge­setz­lichen Bestimmung die Vorschrift unvereinbar ist.

Es muss zum einen deutlich werden, inwiefern die angenommene Ungültigkeit der vorgelegten Vorschriften das Ergebnis des Ausgangs­rechtss­treits beeinflussen soll. Zum anderen muss das Gericht darlegen, dass und warum es von der Verfas­sungs­wid­rigkeit der vorgelegten Vorschriften überzeugt ist. Dem werden die Vorlagen nicht gerecht.

Verfas­sungs­be­schwerde ohne Aussicht auf Erfolg

Die Verfas­sungs­be­schwerde ist nicht zur Entscheidung anzunehmen, weil sie keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hat. Die mittelbar angegriffenen Bestimmungen über die Miethö­hen­re­gu­lierung verletzen kein Verfas­sungsrecht. Auslegung und Anwendung dieser Bestimmungen in den mit der Verfas­sungs­be­schwerde unmittelbar angegriffenen Entscheidungen sind verfas­sungs­rechtlich ebenfalls nicht zu beanstanden.

Miethö­hen­re­gu­lierung als verfas­sungs­rechtlich zulässige Inhalts- und Schran­ken­be­stimmung des Eigentums gerechtfertigt

Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn durch § 556 d Abs. 1 BGB verletzt die Garantie des Eigentums, die Vertrags­freiheit und den allgemeinen Gleichheitssatz nicht. Zwar greift die Miethö­hen­re­gu­lierung in das geschützte Eigentum zur Vermietung bereiter Wohnungs­ei­gentümer ein. Sie ist aber als verfas­sungs­rechtlich zulässige Inhalts- und Schran­ken­be­stimmung des Eigentums gerechtfertigt.

Eingriff in Eigentum verhältnismäßig

Insbesondere ist der Eingriff in das Eigentum verhältnismäßig. Es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungs­fähiger Bevöl­ke­rungs­gruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entge­gen­zu­wirken. Die Regulierung der Miethöhe ist auch im verfas­sungs­recht­lichen Sinne geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Sie schneidet Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten ab und kann damit zumindest die Voraussetzungen für einen Marktzugang einkom­mens­schwä­cherer Mieter schaffen. Nicht auszuschließen ist zudem, dass die Miethö­hen­re­gu­lierung Wohnungs­su­chenden aus einkom­mens­schwä­cheren Bevöl­ke­rungs­schichten, die bei einem Wohnungswechsel aufgrund gestiegener Mieten in ihrem bisherigen Stadtteil ohne Miethö­hen­re­gu­lierung keine für sie bezahlbare Wohnung hätten finden können, das Anmieten einer Wohnung in ihrer angestammten Umgebung ermöglicht.

Gesetzgeber nicht zur Heranziehung milderer und vergleichbar effektiverer Mittel verpflichtet

Die Miethö­hen­re­gu­lierung ist auch erforderlich, um das mit ihr verfolgte Ziel zu erreichen. Zwar kommen anderweitige staatliche Maßnahmen zur Linderung oder Behebung der Wohnungsnot in Betracht, etwa die Förderung des Wohnungsbaus oder die erweiterte Gewährung von Wohngeld. Ungeachtet der mit diesen Maßnahmen verbundenen Kosten ist aber nicht erkennbar, dass der Gesetzgeber diese im Rahmen seines Prognose- und Beurtei­lungs­spielraums als gegenüber der Miethö­hen­re­gu­lierung mildere und zweifelsfrei - auch kurzfristig - vergleichbar wirksame Mittel hätte heranziehen müssen.

Die gesetzliche Regulierung der Miethöhe ist Vermieterinnen und Vermietern auch zumutbar. Der Gesetzgeber hat seinen weiten Gestal­tungs­spielraum nicht überschritten und die schutzwürdigen Interessen der Eigentümer und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht.

Vermieter können nicht auf Fortbestand einer für sie günstigen Rechtslage vertrauen

Die Eigen­tums­ga­rantie gebietet nicht, Rechts­po­si­tionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Der Gesetzgeber kann einmal geschaffene Regelungen nachträglich verändern und fortentwickeln, auch wenn sich damit die Nutzungs­mög­lich­keiten bestehender Eigen­tums­po­si­tionen verschlechtern. Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssen Vermieter mit häufigen Geset­ze­s­än­de­rungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen. Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigen­tums­ga­rantie nicht geschützt.

Zum Verord­nungs­erlass berufenen Landes­re­gie­rungen zur Beurteilung des Wohnungsmarktes regelmäßig besser in der Lage

Das Verfahren zum Inkraftsetzen der Mietobergrenze sichert, dass die Miethö­hen­re­gu­lierung über das nach den gesetz­ge­be­rischen Zielen gebotene Maß nicht hinausgeht. Der Gesetzgeber durfte davon ausgehen, dass die zum Verord­nungs­erlass berufenen Landes­re­gie­rungen das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes regelmäßig besser als der Bundes­ge­setzgeber beurteilen können. Auch sind die gesetzlichen Anforderungen an die Verord­nungs­be­gründung geeignet, die Landesregierung zu einer sorgfältigen Prüfung der Erlass­vor­aus­set­zungen auch mit Blick auf die Verhält­nis­mä­ßigkeit des Eingriffs in das Vermie­te­rei­gentum anzuhalten. Bejaht eine Landesregierung die Voraussetzungen zum Erlass der Verordnung zu Unrecht, kann ein Vermieter dies zudem vor den Gerichten angreifen.

Beschränkung der Miethö­hen­re­gu­lierung soll vor allem Belange der Mietin­ter­es­senten in besonders schutz­be­dürftigen Gebieten gewährleisten

Die Beschränkung der Miethö­hen­re­gu­lierung auf angespannte Wohnungsmärkte gewährleistet, dass sie gerade in solchen Gemeinden oder Gemeindeteilen zur Anwendung kommen kann, in denen die Belange der Mietin­ter­es­senten besonderen Schutzes bedürfen. Zugleich begrenzt das in der Rechtsprechung entwickelte Verständnis eines angespannten Wohnungsmarktes die mit der Miethö­hen­re­gu­lierung verbundene Durchsetzung der Interessen von Mietern oder Wohnungs­su­chenden auf ein den Gesetzeszielen entsprechendes Maß.

Keine unzumutbare Einschränkung der Nutzungs­mög­lich­keiten von Wohneigentum

Die Nutzungs­mög­lich­keiten von Wohneigentum werden schließlich auch nicht dadurch unzumutbar eingeschränkt, dass in die der Mietobergrenze zugrun­de­liegende ortsübliche Vergleichsmiete mit forts­chrei­tender Geltungsdauer der Mietobergrenze in zunehmendem Maß regulierte Mieten einfließen. Zum einen treten diese Auswirkungen zeitlich versetzt ein und werden dadurch abgemildert, dass die höchstzulässige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 % übersteigen darf. Im Übrigen gewährleisten die gesetzlichen Geltungs­aus­nahmen von der Mietobergrenze und die auf höchstens fünf Jahre beschränkte Geltungsdauer der Miethö­hen­re­gu­lierung auch in deren Anwen­dungs­bereich eine hinreichende Anbindung der ortsüblichen Vergleichsmiete an die jeweilige Marktmiete.

Die Miethö­hen­be­grenzung greift auch nicht in einem Umfang in das Eigentum ein, dass dauerhafte Verluste für Vermieter, eine Substanz­ge­fährdung der Mietsache oder der Wegfall jeder sinnvollen Nutzungs­mög­lichkeit zu erwarten wären.

Der Eingriff in die durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Freiheit von Vertrags­parteien, im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung die Gegenleistung nach ihren Vorstellungen auszuhandeln, hält sich ebenfalls innerhalb der Schranken der verfas­sungs­mäßigen Rechtsordnung und wahrt den Grundsatz der Verhält­nis­mä­ßigkeit.

Bestimmung der Mietobergrenze anhand ortsüblicher Vergleichs­mieten zulässig

Die Mietobergrenze greift auch nicht gleich­heits­widrig in das Vermie­te­rei­gentum ein. Es verstößt nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG, dass die zulässige Mietobergrenze anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmt wird, was zu deutschlandweit unter­schied­lichen Mietobergrenzen führt. Im Hinblick auf die Verschiedenheit der örtlichen Wohnungsmärkte erscheint bereits das Vorliegen vergleichbarer Sachverhalte zweifelhaft. Eine etwaige Ungleichbehandlung ist aber jedenfalls verfas­sungs­rechtlich gerechtfertigt. Sie knüpft an ein der Art nach sachlich gerecht­fer­tigtes Unter­schei­dungs­kri­terium an. Das Abstellen auf die ortsübliche Vergleichsmiete soll die Markt­be­zo­genheit der regulierten Miete und damit die Wirtschaft­lichkeit der Vermietung regelmäßig sicherstellen. Dies ist angesichts dessen, dass die auf den jeweiligen Wohnungsmärkten vorherrschenden Bedingungen regionalen Abweichungen unterliegen, sachgerecht.

Abstellen auf ortsübliche Vergleichsmiete verhältnismäßig

Als Unter­schei­dungs­kri­terium ist die ortsübliche Vergleichsmiete im verfas­sungs­recht­lichen Sinn auch geeignet und erforderlich, einen hinreichenden Bezug zur regional unter­schied­lichen Marktmiete herzustellen. Nach § 558 Abs. 2 BGB wird sie anhand der üblichen Mieten für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren ermittelt. Damit spiegeln ihre regionalen Abweichungen die regionalen Abweichungen der Marktmiete wider. Das Abstellen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist auch verhältnismäßig. Dass Vermieter die Lage der zu vermietenden Wohnung nicht beeinflussen können, gebietet insbesondere nicht, ihnen die Vermietung bis zu einer bundesweit einheitlichen Miethöhe zu ermöglichen. Die Wirtschaft­lichkeit der Vermietung hängt auch von den auf den regionalen Mietmärkten vorherrschenden Bedingungen ab. Eine bundesweit einheitliche Mietobergrenze bleibt dazu aber ohne hinreichenden sachlichen Bezug. Zugleich fehlt es ihr an einer hinreichenden Anknüpfung an die wirtschaftliche Leistungs­fä­higkeit der betroffenen Mieter, so dass eine solche Regelung der beabsichtigten Verdrängung einkom­mens­schwä­cherer Mieter aus deren angestammten Wohnvierteln nicht effektiv entgegenwirken kann.

Kein Verstoß gegen allgemeinen Gleichheitssatz durch Gleichstellung privater und gewerblicher Vermieter

Die Miethö­hen­re­gu­lierung verstößt auch nicht deshalb gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG, weil private Vermieter und gewerbliche Vermieter gleichbehandelt werden. Die mit der Miethö­hen­re­gu­lierung verfolgten Ziele rechtfertigen es, die Mietobergrenze unterschiedslos und ungeachtet der wirtschaft­lichen Bedeutung der Mieteinnahmen für den Vermieter anzuwenden.

Ausnahmen im Hinblick auf allgemeinen Gleichheitssatz zulässig

Die Privilegierung von Vermietern, die ihre Wohnung vor der Wieder­ver­mietung zu einer oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Vormiete vermietet hatten, verletzt den allgemeinen Gleichheitssatz nicht. Auch die Herausnahme von nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzten und vermieteten Wohnungen aus dem Anwen­dungs­bereich der Miethö­hen­be­grenzung in § 556 f Satz 1 BGB verstößt nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz.

Mieten­be­gren­zungs­ver­ordnung für Berlin verfas­sungsgemäß

Die Mieten­be­gren­zungs­ver­ordnung für Berlin ist ebenfalls mit der Verfassung vereinbar. Sie verletzt die Eigen­tums­ga­rantie aus Art. 14 Abs. 1 GG nicht. Die Verordnung wahrt die verfah­rens­recht­lichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Gesetzes und genügt den Anforderungen der Verhält­nis­mä­ßigkeit. Insbesondere hat der Senat von Berlin eine Erstreckung der Verordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jahren als erforderlich ansehen dürfen.

Schließlich ist weder dargelegt noch ersichtlich, dass die mit der Verfas­sungs­be­schwerde unmittelbar angegriffenen Gericht­s­ent­schei­dungen gegen Grundrechte oder grund­rechts­gleiche Rechte der Beschwer­de­führerin verstoßen.