Mietpreisbremse in Hamburg unwirksam - Mietpreis­be­grenzungs­verordnung ohne Begründung veröffentlichtLG Hamburg zur "Mietpreisbremse" für Mietvertrag aus dem Jahr 2015

Im hier zugrun­de­lie­genden Fall hatte der Kläger die fragliche Wohnung in Hamburg-Ottensen zum 1. September 2015 gemietet und mit dem Vermieter eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 14,01 €/qm vereinbart. Nach dem Vorbringen des Klägers betrug die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietenspiegel 2015 lediglich 8,75 €/qm, so dass die maximal zulässige Miete nach der Mietpreis­be­grenzung 9,63 €/qm nicht hätte übersteigen dürfen (§ 556 d Abs. 1 BGB). Die Beklagte sei deshalb verpflichtet, ihm die Differenz zwischen der gezahlten Miete und der maximal zulässigen Miete zu erstatten.

Klage erfolglos

Das Amtsgericht Hamburg hat die Klage abgewiesen. Gegen diese Entscheidung legte der Kläger Berufung mit der Folge ein, dass das Landgericht Hamburg über die Klage neu entscheiden musste.

Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt durch Rechts­ver­ordnung am 23. Juni 2015 erlassen

Die "Mietpreisbremse" besteht aus Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 556 d ff. BGB), die mit dem Mietrechts­no­vel­lie­rungs­gesetz am 28. April 2015 in Kraft getreten sind. Danach darf die Miete für Wohnraum zu Beginn des Mietver­hält­nisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, das von der jeweiligen Landesregierung durch Rechts­ver­ordnung zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt wurde. Eine solche Verordnung hat der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg am 23. Juni 2015 erlassen und kurz darauf veröffentlicht (HmbGVBl. 2015, S. 122).

Begrün­dungs­pflicht bei Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt

Zur Begründung der Entscheidung weist das Gericht darauf hin, dass der Bundes­ge­setzgeber den Landes­re­gie­rungen für die Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechts­ver­ordnung ausdrücklich eine Begründungspflicht auferlegt und diese mit inhaltlichen Vorgaben versehen hat, um die Entscheidungen der Landes­re­gie­rungen jeweils nachvollziehbar zu machen. In der bundes­recht­lichen Ermäch­ti­gungs­grundlage würden damit besondere formale Anforderungen für den Erlass der Landes-Rechts­ver­ordnung aufgestellt, die der Bund im Rahmen seiner Gesetz­ge­bungs­kom­petenz verbindlich habe regeln können.

Fehlende Veröf­fent­lichung der Verord­nungs­be­gründung

Um die Mietpreisbremse auf den hier streitigen Mietvertrag anwendbar zu machen, hätte bei dessen Abschluss, nämlich am 1. September 2015, eine vom Senat der Freien und Hansestadt Hamburg beschlossene Begründung der Verordnung veröffentlicht sein müssen. Das sei jedoch nicht geschehen. Zwar geht die Kammer aufgrund einer amtlichen Auskunft des Senats davon aus, dass die 2017 im Amtlichen Anzeiger (Amtl. Anz. 2017, S. 1503) veröffentlichte, 26-seitige Begründung der Mietpreis­be­gren­zungs­vers­ordnung, in der Senats­ver­sammlung vom 23. Juni 2015 vorgelegen hat und dass der Senat diese Begründung als Teil der vorbereitenden Senats­drucksache auch beschlossen hat. Dadurch sei die Begründung aber gerade noch nicht für die Allgemeinheit nachvollziehbar gewesen, zumal Senats­druck­sachen gemäß § 16 der Geschäfts­ordnung des Senats vertraulich seien.

Keine rückwirkende Heilung des Mangels durch spätere Veröf­fent­lichung

Bei der Veröffentlichung der Begründung handelt es sich nach Auffassung des Gerichts um eine Wirksam­keits­vor­aus­setzung der Mitpreis­be­gren­zungs­ver­ordnung. Eine spätere Veröf­fent­lichung der Verordnung führe nicht zu einer rückwirkenden Heilung des Mangels. Mieter und Vermieter müssten sich zum Zeitpunkt des Vertrags­schlusses informieren können, ob die Wieder­ver­mie­tungsmiete begrenzt sei oder nicht, d.h. ob die "Mietpreisbremse" gelte oder nicht. Das sei bei einer nicht veröf­fent­lichten Begründung nicht möglich, denn es sei für die Öffentlichkeit nicht nachvollziehbar, ob es eine Begründung überhaupt gebe und ob der Inhalt den gesetzlichen Vorgaben entspreche.