BGH entscheidet zu "Mietpools" bei sogenannten "Schrot­tim­mo­bilien"Badenia bekommt Möglichkeit, Verdacht der arglistigen Täuschung zu widerlegen

Der Bundes­ge­richtshof hatte erneut über Ansprüche von Verbrauchern im Zusammenhang mit sogenannten "Schrot­tim­mo­bilien" zu entscheiden.

Die Klägerin nimmt die beklagte Bausparkasse auf Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigen­tums­wohnung in Anspruch. Von einem Vermittler geworben, erwarb die Klägerin im Jahre 1997 zwecks Steuerersparnis eine vermietete Eigen­tums­wohnung in Schwelm für rd. 88.000 DM. Zur Finanzierung des Kaufpreises nahm sie ein Grund­schuld­vor­aus­da­rlehen einer Bank über 100.000 DM auf, das durch zwei mit der Beklagten abgeschlossene Bausparverträge getilgt werden sollte. Wie in dem Darlehensvertrag vorgesehen, trat die Klägerin der für das betreffende Objekt bestehenden Mietein­nah­me­ge­mein­schaft bei. Mit ihrer Klage beruft sie sich u. a. auf die Verletzung vorver­trag­licher Aufklä­rungs­pflichten. Sie macht geltend, das Mietpoolkonzept habe betrügerisch von Anfang an überhöhte Ausschüttungen vorgesehen, um eine entsprechende Rendite vorzutäuschen. Obwohl dies der beklagten Bausparkasse bekannt gewesen sei, habe sie den Beitritt zum Mietpool zur Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens gemacht und die überhöhten Mietpoolaus­schüt­tungen als tatsächliche Mieterträge behandelt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungs­gericht (OLG Karlsruhe, Urteil v. 24.11.2004 - 15 U 4/01 -) hat ihr nach Beweiserhebung über die Üblichkeit des verlangten Beitritts zu einer Mietein­nah­me­ge­mein­schaft stattgegeben, hat aber die Revision zugelassen.

Der Bundes­ge­richtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an einen anderen Senat des Berufungs­ge­richts zurückverwiesen.

Anders als das Berufungs­gericht gemeint hat, ist eine finanzierende Bank dem Darlehensnehmer nicht allein deshalb zur Aufklärung verpflichtet, weil sie seinen Beitritt zu einem für das Erwerbsobjekt bestehenden Mietpool zur Voraussetzung der Darle­hens­aus­zahlung gemacht hat. Aufklä­rungs­pflichten der finanzierenden Bank können sich in diesem Zusammenhang allerdings bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools ergeben. Dies kann etwa in Betracht kommen, wenn sie den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools verlangt oder in Kenntnis des Umstands, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die die Anleger als Poolmitglieder haften müssen, oder in Kenntnis des Umstands, dass an die Poolmitglieder überhöhte Ausschüttungen ausbezahlt werden, die ihnen einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finan­zier­barkeit der Anlage vermitteln.

Im zur Entscheidung stehenden Fall kann dies noch nicht abschließend beurteilt werden. Zwar steht fest, dass die Vermittler und die Mietpool­ver­walterin die Klägerin durch evident unrichtige Angaben zur angeblich in dem konkreten Mietobjekt erzielbaren Miete und durch Auszahlung entsprechend überhöhter Mietpoolaus­schüt­tungen, denen keine entsprechenden Mieteinnahmen zugrunde lagen, arglistig getäuscht haben. Nicht tragfähig sind hingegen die Feststellungen des Berufungs­ge­richts, dies sei der Beklagten bekannt gewesen. Eine Kenntnis der beklagten Bausparkasse von den konkreten Risiken des Mietpools hätte das Berufungs­gericht nicht ohne Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen annehmen dürfen, da die Kenntnis zwischen den Parteien streitig ist, Zeugenbeweis angeboten war und die vorliegenden Unterlagen entgegen der Auffassung des Berufungs­ge­richts eine Kenntnis der Beklagten nicht ausreichend belegen. Mangels tragfähiger Feststellungen zur Kenntnis der beklagten Bausparkasse erweist sich auch die weitere Annahme des Berufungs­ge­richts, die Bausparkasse habe sich wissentlich an einem Betrug zu Lasten der Anleger beteiligt, nach gegenwärtigem Sachstand als nicht tragfähig.

Nach Zurück­ver­weisung der Sache an das Berufungs­gericht wird dieses nunmehr in der prozessual gebotenen Weise die erforderlichen Feststellungen zu der von der Klägerin behaupteten Kenntnis der beklagten Bausparkasse von der arglistigen Täuschung zu treffen haben. Hierbei wird der Klägerin im Anschluss an die Entscheidung des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 unter dem Gesichtspunkt eines die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissens­vor­sprungs der finanzierenden Bausparkasse eine Bewei­ser­leich­terung zugute kommen, da die beklagte Bausparkasse in insti­tu­ti­o­neller Weise mit den Vermittlern zusammen gearbeitet hat. Ihre Kenntnis von der arglistigen Täuschung durch die Vermittler wird daher vermutet und es wird ihr obliegen, diese Vermutung mit den von ihr angebotenen Beweismitteln zu widerlegen.