BGH: Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht hinreichend verständlichen Quote­n­ab­geltungs­klausel für Schönheits­reparaturen

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers. Über die Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag in § 8 Ziffer 2 folgende Formu­l­a­r­be­stimmung: "Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schön­heits­re­pa­raturen … auszuführen bzw. ausführen zu lassen… Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten… spätestens nach sieben Jahren zu tätigen."

§ 12 Abs. 1 des Mietvertrags enthält eine Quote­n­ab­gel­tungs­klausel, die bestimmt:

"Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schön­heits­re­pa­raturen – vgl. § 8 Ziff. 2 – befinden müssen, wobei angelaufene Renovie­rungs­in­tervalle – vgl. § 8 Ziff. 2 – vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kosten­vor­an­schlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."

Vermieter verlangt Koste­n­er­stattung für nicht durchgeführte Schön­heits­re­pa­raturen

Der Kläger nimmt die Beklagten nach Beendigung des Mietver­hält­nisses auf Koste­n­er­stattung wegen nicht vorgenommener Schön­heits­re­pa­raturen in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers im ersten Berufungs­ver­fahren mit der Begründung zurückgewiesen, dass die Klausel in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags eine starre Regelung für die Fälligkeit der Schön­heits­re­pa­raturen enthalte, die den Mieter unangemessen benachteilige. Auf die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision des Klägers hat der Bundes­ge­richtshof im ersten Revisi­ons­ver­fahren das Berufungsurteil aufhoben und den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, weil die Regelung in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags keinen starren Fristenplan enthält und den Mieter nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt (Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04).

Im zweiten Berufungs­ver­fahren hat das Landgericht die Berufung erneut zurückgewiesen. Es hat die Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme laufender Schön­heits­re­pa­raturen in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags - aus anderen Gründen - erneut für unwirksam gehalten. Darüber hinaus hat es auch die Quote­n­ab­gel­tungs­klausel in § 12 Abs. 1 des Mietvertrags als unwirksam erachtet.

Die vom Berufungs­gericht erneut zugelassene Revision des Klägers führte wiederum zur Aufhebung des Berufungs­urteils und Zurück­ver­weisung des Rechtsstreits an das Berufungs­gericht. Das Landgericht durfte einen Schaden­s­er­satz­an­spruch des Klägers wegen fälliger, aber von den Beklagten nicht vorgenommener Schön­heits­re­pa­raturen nicht deshalb verneinen, weil es die formularmäßige Übertragung der Schön­heits­re­pa­raturen in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags erneut, wenn auch mit anderer Begründung, für unwirksam gehalten hat. Im ersten Revisi­ons­ver­fahren hat der Bundes­ge­richtshof entschieden, dass diese Klausel wirksam ist. Daran war das Landgericht gebunden. Gemäß § 563 Abs. 2 ZPO hat das Berufungs­gericht die rechtliche Beurteilung, auf der die Aufhebung seines Urteils durch das Revisi­ons­gericht unmittelbar beruht, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

BGH: Klausel ist intransparent

Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungs­gericht dagegen einen auf die Abgeltungsklausel in § 12 Abs. 1 des Mietvertrags gestützten Zahlungs­an­spruch des Vermieters verneint. Diese Klausel ist wegen Intransparenz gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Sie ist schon deswegen nicht hinreichend klar und verständlich, weil ihr nicht entnommen werden kann, was unter einem "angelaufenen Renovie­rungs­in­tervall" zu verstehen ist und wie das für die konkrete Berechnung der Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden soll.

Entgegen der Auffassung der Revision ist die Abgel­tungs­klausel auch nicht deswegen unter dem Gesichtspunkt des Vertrau­ens­schutzes für das vorliegende Vertrags­ver­hältnis als wirksam zu behandeln, weil der Senat in früheren Entscheidungen vergleichbare Abgel­tungs­klauseln als zulässig angesehen hat. Dem Verwender Allgemeiner Geschäfts­be­din­gungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchst­rich­ter­lichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist nach der Rechtsprechung des Bundes­ge­richtshofs im Allgemeinen kein Vertrau­ens­schutz zuzubilligen. Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene Klausel in späteren höchst­rich­ter­lichen Entscheidungen als unwirksam beurteilt wird, trägt grundsätzlich der Verwender der Klausel. Ein Vertragspartner, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung begnügt und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der Allgemeinen Geschäfts­be­din­gungen wählt, wird in der Regel nicht dadurch in seinem schutzwürdigen Vertrauen beeinträchtigt, dass eine Klausel geraume Zeit unbeanstandet geblieben ist und erst nach Jahren gerichtlich für unwirksam erachtet wird.