BGH: Vermieter darf Mietern in stark sanie­rungs­be­dürftigem Haus kündigenZum Kündigungsrecht des Vermieters wenn das Miethauses stark sanie­rungs­be­dürftig ist und eine Sanierung unwirt­schaftlich wäre

Die Beklagten haben Wohnungen in einem Mehrfa­mi­li­enhaus gemietet, das die Klägerin im Jahr 2005 erworben hat. Die Klägerin beabsichtigt, das 1914 errichtete, stark sanie­rungs­be­dürftige Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigen­tums­woh­nungen zu errichten und diese zu veräußern. Die Klägerin erhielt die baurechtliche und denkmal­schutz­rechtliche Genehmigung für den Abriss des bestehenden Wohngebäudes sowie die Baugenehmigung für das geplante Vorhaben und kündigte sämtliche Mietver­hältnisse zum 31. Januar 2006. Das Amtsgericht hat die Räumungsklagen abgewiesen. Auf die Rechtsmittel der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten verurteilt, die von ihnen gemieteten Wohnungen zu räumen. Die hiergegen gerichteten Revisionen der Beklagten hatten keinen Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass die Klägerin zur Kündigung der Mietver­hältnisse berechtigt war.

BGH: Geplante Baumaßnahmen sind angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks

Die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen stellen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie von vernünftigen und nachvoll­ziehbaren Erwägungen getragen sind. Eine Sanierung würde Investitionen mit hohem Kostenaufwand in das vorhandene repara­tur­be­dürftige Gebäude bei einer verhältnismäßig geringen Restnut­zungsdauer erforderlich machen. Durch den bereits genehmigten Neubau wird zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen.

Vermieter- und Mieterinteresse sind abzuwägen - Erhebliche Nachteile für den Vermieter

Der Klägerin würden darüber hinaus durch die Fortsetzung der Mietver­hältnisse auch die nach dem Gesetz für eine Kündigung des Vermieters vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen. Bei der Beurteilung, ob erhebliche Nachteile anzunehmen sind, ist eine Abwägung des Bestand­s­in­teresses des Mieters und des Verwer­tungs­in­teresses des Vermieters unter Berück­sich­tigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Wäre die Klägerin gehalten, die Mietver­hältnisse fortzusetzen, hätte sie nur die Möglichkeit einer "Minimal­sa­nierung", obwohl der Zustand des Gebäudes entweder eine umfassende Sanierung, die für eine Ausstattung nach den heute üblichen Verhältnissen erforderlich wäre, oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebietet. Nach den Feststellungen des Berufungs­ge­richts wäre zudem die Durchführung der dringendsten Maßnahmen mit erheblichen Kosten verbunden, ohne dass sich eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes erzielen ließe. Angesichts der bei einer solchen "Minimal­sa­nierung" bestehenden wirtschaft­lichen Risiken kann dem Eigentümer nicht das Interesse abgesprochen werden, eine dauerhafte Erneuerung alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der Bausubstanz durchzuführen. Die Klägerin hätte bei Fortsetzung der Mietver­hältnisse auch nicht die Möglichkeit, das Gebäude umfassend zu sanieren, weil wegen der erforderlichen Entkernung ebenfalls ein Auszug der Mieter erforderlich wäre.

Kündigung zum Zwecke des Abbruchs ist möglich

Eine Kündigung zum Zweck des Abbruchs eines Gebäudes und anschließendem Wiederaufbau widerspricht schließlich auch nicht der Vorstellung des Gesetzgebers; in den Geset­zes­ma­te­rialien wird diese Möglichkeit vielmehr als Beispielfall für eine Verwertungskündigung angeführt. In Anbetracht dieser Umstände lässt die Beurteilung des Berufungs­ge­richts, dass eine Fortsetzung der Mietver­hältnisse für die Klägerin zu erheblichen Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB führen würde, keine Rechtsfehler erkennen.

* § 573 BGB

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietver­hält­nisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietver­hält­nisses liegt insbesondere vor, wenn

1.…

2.…

3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietver­hält­nisses an einer angemessenen wirtschaft­lichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungs­ei­gentum veräußern will.