Wärme­lie­fe­rungs­kosten nach Heizungs­um­stellung nicht ohne Weiteres umlagefähigBei der Umstellung von Einzelöfen auf Wärme­con­tracting greift § 556 c BGB nicht

In beiden Verfahren sind die jeweiligen Beklagten Mieter von Wohnungen in einem Mehrfa­mi­li­enhaus der Klägerin in Berlin. Eine Umlage von Nahwär­me­lie­fe­rungs­kosten auf die Mieter sahen die Mietverträge aus den Jahren 1971 beziehungsweise 2010 nicht vor. Die Wohnungen waren bis zum Jahr 2015 mit von den Mietern selbst betriebenen elektrischen Einzelheizungen und elektrischen Warmwas­ser­boilern/Durch­lau­f­er­hitzern ausgestattet. Im Jahr 2013 schloss die Klägerin mit einer Wärme­lie­fe­rantin einen Wärme­ver­sor­gungs­vertrag, wonach sich die Wärme­lie­fe­rantin zur Versorgung des Gebäudes mit Wärme über eine von ihr in dem Gebäude einzubauende und im Wege des Wärme­con­tractings zu betreibende Wärme­ver­sor­gungs­anlage verpflichtete. Die im Eigentum der Wärme­lie­fe­rantin verbleibende Anlage wurde im Jahr 2015 errichtet. In beiden Verfahren teilte die Hausverwaltung der Klägerin den jeweiligen Beklagten im Juni 2015 mit, sie seien nunmehr an die neue zentrale Heizungs­ver­sorgung der Wärme­lie­fe­rantin angeschlossen und die künftigen Neben­kos­te­n­a­b­rech­nungen enthielten auch die Kosten für die "Heizung". Sie forderte die Beklagten jeweils auf, ab August 2015 monatlich eine näher bezifferte "Heizkos­ten­vor­aus­zahlung" zu leisten. Dem kamen die Beklagten nach. Mit ihren Klagen macht die Klägerin in beiden Verfahren nach Abrechnung der auch sämtliche Contrac­ting­kosten enthaltenden Betriebskosten für die Jahre 2017 bis 2020 allein die Wärmekosten betreffende Nachzah­lungs­beträge geltend.

Vollständige Weitergabe der Wärmekosten nach Heizungs­mo­der­ni­sierung

Das Amtsgericht hat die Klagen in beiden Verfahren abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Klagen stattgegeben. Das Berufungs­gericht hat jeweils angenommen, der Klägerin stehe aus den Mietverträgen gemäß § 556 BGB ein Anspruch auf vollständigen Ausgleich der Nachforderungen zu. Der Anspruch der Klägerin beschränke sich nicht auf den Kostenanteil, den die Mieter auch dann zu tragen hätten, wenn die Klägerin die Zentra­l­hei­zungs­anlage selbst betreiben würde. Im Wege ergänzender Auslegung der Mietverträge ergebe sich, dass die Klägerin die gesamten Kosten der Wärmeerzeugung umlegen dürfe. Im Ausgangspunkt sei anerkannt, dass sich eine Vereinbarung über die Umlagefähigkeit neu für eine Wohnung anfallender Betriebskosten im Wege ergänzender Vertragsauslegung ergeben könne, wenn die neuen Betriebskosten auf eine duldungs­pflichtige Moder­ni­sie­rungs­maßnahme zurückgingen. Der hier erfolgte erstmalige Einbau einer Zentra­l­hei­zungs­anlage an Stelle von Elektro-Einzelöfen stelle eine solche Maßnahme dar. Da sich daneben nicht feststellen lasse, dass sich die von den Beklagten aufzubringenden Wärmekosten aufgrund der Umstellung erhöht hätten, erscheine es insgesamt angemessen, dass die Klägerin die vollständigen Kosten der Wärmelieferung auf die Beklagten umlegen dürfe.

§ 556 c BGB weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar

Der Senat hat auf die vom Landgericht zugelassene Revision der jeweiligen Beklagten im Verfahren VIII ZR 46/25 die Entscheidung des Berufungs­ge­richts vollständig und im Verfahren VIII ZR 47/25 im Wesentlichen aufgehoben und die Verfahren im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungs­gericht zurückverwiesen.

Das Berufungs­gericht hat allerdings zu Recht angenommen, dass die Vorschrift des § 556 c BGB, die eine Umlage der Kosten der Wärmelieferung bei der Umstellung der Wärmeversorgung durch den Vermieter von einer Eigenversorgung auf eine Wärmelieferung regelt, in den vorliegenden Fällen weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist. Denn die unmittelbare Anwendbarkeit der Vorschrift setzt voraus, dass es sich um einen zum Zeitpunkt der beabsichtigten Umstellung bereits laufenden Mietvertrag handelt, bei dem die Kosten für Wärme oder Warmwasser (oder von beidem) vom Mieter "als Betriebskosten" zu tragen sind. Diese Voraussetzung ist hier nicht gegeben. Für eine entsprechende Anwendung der Vorschrift auf die hier erfolgte Umstellung von einer Selbst­ver­sorgung der Mieter mit Wärme und Warmwasser auf eine gewerbliche Wärmelieferung durch einen Wärme­lie­fe­ranten fehlt es an der dafür erforderlichen planwidrigen Regelungslücke. Weder der Geset­zes­historie noch den Geset­zes­ma­te­rialien des § 556 c BGB lässt sich mit der gebotenen Sicherheit entnehmen, dass der Gesetzgeber über den dort geregelten Fall der Umstellung von der Eigenversorgung durch den Vermieter auf eine Wärmelieferung hinaus auch sonstige Umstellungen auf eine solche Wärmelieferung regeln wollte, soweit die Mieter bereits zuvor die Wärmekosten - wenn auch nicht als Betriebskosten - zu tragen hatten. Der Gesetzgeber hat vielmehr selbst ausdrücklich darauf hingewiesen, § 556 c Abs. 1 BGB stelle klar, dass die Regelung auf Fallge­stal­tungen anwendbar sein soll, bei denen die Kosten für Wärme oder Warmwasser (oder von beidem) vom Mieter "als Betriebskosten" zu tragen sind. Dementsprechend hat er auch im Wortlaut des § 556 c Abs. 1 Satz 1 BGB ausdrücklich an eine bereits vor Umstellung der Versorgung bestehende Betrie­bs­kos­ten­tra­gungs­pflicht des Mieters angeknüpft. Dem Gesetzgeber war bewusst, dass die geschaffene Regelung somit zwar nicht alle Fälle der Umstellung auf eine Wärmelieferung im laufenden Mietverhältnis, aber den weit überwiegenden Teil erfasst.

Keine ergänzende Vertrags­aus­legung bei möglicher konkludenter Vereinbarung über Heizkos­te­n­umlage

Das Berufungs­gericht ist im Weiteren zwar rechts­feh­lerfrei davon ausgegangen, dass vorliegend in beiden Verfahren die Mietverträge keine Vereinbarung über die Umlage der streit­ge­gen­ständ­lichen Nahwär­me­lie­fe­rungs­kosten enthalten. Die von dem Berufungs­gericht aus diesem Grund vorgenommene ergänzende Vertrags­aus­legung kommt jedoch schon deshalb nicht in Betracht, weil die Parteien sich nach der Umstellung der Wärmeversorgung auf eine Wärmelieferung zumindest stillschweigend auf die von den Mietern zu leistende Zahlung des Anteils der Kosten der zentralen Wärmeversorgung durch die Wärme­lie­fe­rantin geeinigt haben, der auch bei einer zentralen Wärmeversorgung durch die Klägerin gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV (in der hier anzuwendenden, bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung; im Folgenden: aF), § 8 Abs. 2 HeizkostenV angefallen wäre. Denn die Beklagten haben nach der im Juni 2015 erfolgten Mitteilung der Hausverwaltung über den Anschluss an die neue zentrale Heizungs­ver­sorgung und die nunmehr in den Neben­kos­te­n­a­b­rech­nungen enthaltenen Heizungskosten die von der Hausverwaltung geforderten Heizkos­ten­vor­aus­zah­lungen erbracht.

Ob die Beklagten angesichts der ihnen im Zuge der Umstellung der Wärmeversorgung erteilten Informationen die Aufforderung der Hausverwaltung auch dahingehend verstehen mussten, dass die Klägerin die gesamten Kosten der Wärmelieferung nach § 7 Abs. 4, § 8 Abs. 4 HeizkostenV einschließlich der darin enthaltenen kalku­la­to­rischen Kosten auf die Beklagten umlegen wollte und ob diese das darin liegende Angebot zur Änderung der Mietverträge angenommen haben, kann der Senat aufgrund der von dem Berufungs­gericht bislang getroffenen Feststellungen nicht abschließend beurteilen. Insofern bedarf es in beiden Fällen weiterer Feststellungen seitens des Berufungs­ge­richts.