BGH zur Frage der Einhaltung des Wirtschaft­lich­keits­gebots bei der Abrechnung von BetriebskostenMieter trägt bei angeblichem Verstoß gegen Grundsatz der Wirtschaft­lichkeit des Vermieters Darlegungs- und Beweislast für Schaden­s­er­satz­an­spruchs­vor­aus­set­zungen

Die Beklagten des zugrunde liegenden Falls sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem in Heidelberg gelegenen Anwesen mit mehreren Mietparteien. Die Klägerin erteilte im November 2008 den Beklagten die Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung für das Jahr 2007, welche betreffend der Müllab­fuhr­ge­bühren einen auf die Beklagten entfallenden Anteil von 525,71 Euro enthält. Die Beklagten beanstandeten dies mit Anwalts­schreiben im Dezember 2008 und errechneten unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen "Betrie­bs­kos­ten­spiegels für Deutschland" einen aus ihrer Sicht berechtigten Betrag von 185,76 Euro. Die Differenz von 395,95 Euro behielten die Beklagten von der Januarmiete 2009 ein, die ihnen entstandenen Rechts­an­walts­kosten von 99,60 Euro brachten sie von der Februarmiete in Abzug.

Vorinstanzen geben Vermieter Recht

Die Klägerin hat mit ihrer Klage Zahlung der einbehaltenen Beträge nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Mieter muss Verstoß gegen Grundsatz der Wirtschaft­lichkeit seitens des Vermieters nachweisen können

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof entschied, dass der Mieter, der mit der Behauptung eines Verstoßes gegen den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB* niedergelegten Grundsatz der Wirtschaft­lichkeit bei der Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung einen Schaden­s­er­satz­an­spruch gegen den Vermieter geltend macht, die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchs­vor­aus­set­zungen trägt.

Erforderliche Darlegung einer Pflicht­ver­letzung des Vermieters nicht gelungen

Im Streitfall ist den Mietern, wie das Berufungs­gericht zutreffend angenommen hat, die erforderliche Darlegung einer Pflicht­ver­letzung des Vermieters nicht gelungen. Insbesondere genügte der Hinweis der Beklagten auf einen gegenüber dem "Betrie­bs­kos­ten­spiegel für Deutschland" erhöhten Betrie­bs­kos­te­n­ansatz der Klägerin nicht den prozessualen Darle­gungs­an­for­de­rungen. Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betrie­bs­kos­ten­zu­sam­men­stel­lungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unter­schied­lichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.

Hinweis auf überhöhte anteilige Müllent­sor­gungs­kosten nicht ausreichend

Auch der weitere Hinweis der Beklagten, die anteiligen Müllent­sor­gungs­kosten für ihre Wohnung seien auch gemessen an den Verhältnissen der Stadt Heidelberg deutlich erhöht, reichte nicht aus, um der Klägerin eine erhöhte Darlegungslast aufzuerlegen, da die Beklagten hinsichtlich der im Streit stehenden Müllgebühren über die gleichen Erkennt­nis­mög­lich­keiten verfügten wie die Klägerin. So konnten sich die Beklagten über ihr Recht, die der Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen, Kenntnis von dem Müllge­büh­ren­be­scheid der Gemeinde und dessen tatsächlichen Grundlagen verschaffen.

Grund für hohe Müllgebühren lag im Fehlverhalten der Mieter bei der Mülltrennung

Im Streitfall lag der Grund für die relativ hohen Müllgebühren in dem Fehlverhalten der Mieter des Anwesens bei der Mülltrennung (Einwurf von Restmüll in die für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen), das die Gemeinde veranlasst hatte, im Jahr 2002 die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmüll einzuziehen und durch kosten­pflichtige Restmülltonnen zu ersetzen. Eine Pflicht­ver­letzung der Klägerin war in diesem Zusammenhang nicht feststellbar.

Etwaige Pflicht­ver­letzung des Vermieters nicht ursächlich für hoher Müllent­sor­gungs­kosten

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Dass die Klägerin in der Folgezeit Anlass gehabt hätte, von einem verbesserten Mülltren­nungs­ver­halten der Mieter auszugehen und sich bei der Gemeinde um die erneute Aufstellung kostenloser gelber Tonnen zu bemühen, war von den Beklagten ebenfalls nicht dargetan worden. Im Übrigen wäre eine etwaige Pflicht­ver­letzung der Klägerin insoweit für die Entstehung der hohen Müllent­sor­gungs­kosten nicht ursächlich gewesen, weil die Mieter auch nach der Einziehung der gelben Tonnen den Verpackungsmüll kostenlos unter Verwendung gelber Säcke entsorgen konnten, worüber sie von der Klägerin informiert worden waren. Dass dies geschehen wäre und deswegen die Anzahl der kosten­pflichtigen Restmülltonnen hätte reduziert werden können, hatten die Beklagten ebenfalls nicht vorgetragen.

*§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten