Kündi­gungs­verzicht in Formu­la­r­miet­vertrag darf nicht mehr als 4 Jahre betragen5-jähriger Kündi­gungs­verzicht benachteiligt den Mieter unangemessen

Im vom BGH entschiedenen Fall ging es um einen Mietvertrag, der nach der so genannten Mietrechts­reform im Oktober 2001 geschlossen worden war. Im Formularmietvertrag hieß es:

"Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündi­gungs­verzicht

Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig."

Der Mieter kündigte mit Schreiben vom 2.11.2001 das Mietverhältnis zum 31.01.2002 und übergab dem Vermieter die Wohnungs­sch­lüssel. Dieser vermietete die Wohnung ab Mitte März 2002 an einen neuen Mieter. Der Mieter nahm den Vermieter auf Rückzahlung von über 900,- EUR Mietsicherheit in Anspruch. Der Vermieter verweigerte die Rückzahlung und rechnete die Kaution mit der von ihm beanspruchten Miete für Februar und die erste Hälfte des Monats März auf.

BGH: Kein Kündi­gungs­verzicht über mehr als 4 Jahre

Zu Unrecht, meinten die Karlsruher Richter. Ein beidseitiger, zeitlich begrenzter Kündi­gungs­aus­schluss in einem Formu­la­r­miet­vertrag sei zwar grundsätzlich möglich, jedoch dürfte bei einem unbefristeten Mietvertrag die Dauer des Kündi­gungs­ver­zichts vier Jahre nicht überschreiten. Ein Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteilige den Mieter unangemessen und verstieße gegen Treu und Glauben.

Allerdings wäre eine Formularklausel zu verneinen, wenn die Mieter und Vermieter den Kündi­gungs­verzicht individuell aushandeln. Das war hier vorliegend jedoch nicht der Fall.

Da der 5-jährige Kündi­gungs­verzicht unwirksam war, ist die Klausel insgesamt unwirksam. Eine Aufrecht­er­haltung der Klausel mit einer verkürzten Dauer des Kündi­gungs­ver­zichts komme wegen des für Allgemeine Geschäfts­be­din­gungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungs­er­hal­tenden Reduktion nicht in Betracht. Es gilt somit die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.