BGH: Wirksamer Kündigungs­aus­schluss für vier Jahre bei Möglichkeit der ordentlichen Kündigung "zum Ablauf dieses Zeitraums"Keine unangemessene Benachteiligung des Mieters

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter einer Doppel­haus­hälfte kündigten im Februar 2015 das Mietverhältnis ordentlich und stellten nach Ablauf der Kündigungsfrist sämtliche Mietzahlungen ein. Der Vermieter erkannte die ordentliche Kündigung jedoch nicht an. Er verwies auf eine Klausel im Mietvertrag, wonach eine ordentliche Kündigung erst "zum Ablauf" von vier Jahren möglich sei. Da der Mietvertrag im April 2012 geschlossen wurde, sei eine ordentliche Kündigung im Februar 2015 noch nicht zulässig. Der Vermieter erhob daher Klage auf Zahlung ausstehender Miete.

Amtsgericht und Landgerichts gaben Zahlungsklage statt

Sowohl das Amtsgericht Dannenberg als auch das Landgericht Lüneburg gaben der Zahlungsklage des Vermieters statt. Dagegen richtete sich die Revision der Mieter.

Bundes­ge­richtshof bejaht ebenfalls Anspruch auf Mietzahlung

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Revision der Mieter zurück. Dem Vermieter habe ein Anspruch auf Mietzahlung zugestanden, da die ordentliche Kündigung der Mieter unwirksam gewesen sei. Die Kündigungsausschlussklausel im Mietvertrag sei nicht zu beanstanden gewesen.

Unwirksamer Kündi­gungs­aus­schluss bei Möglichkeit der ordentlichen Kündigung nach Ablauf von vier Jahren

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss sei nach Ansicht des Bundes­ge­richtshofs gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet. Dies sei dann der Fall, wenn eine ordentliche Kündigung erst nach Ablauf dieses Zeitraums möglich sei. Denn unter Hinzurechnung der dreimonatigen Kündigungsfrist würde sich der Kündi­gungs­aus­schluss auf vier Jahre und drei Monate verlängern. Dies sei unzulässig. So habe der Fall hier hingegen nicht gelegen.

Wirksamer Kündi­gungs­aus­schluss für vier Jahre bei Möglichkeit der ordentlichen Kündigung "zum Ablauf dieses Zeitraums"

Die streit­ge­gen­ständliche Klausel sehe vor, so der Bundes­ge­richtshof, dass die ordentliche Kündigung erstmals "zum Ablauf dieses Zeitraums" zulässig sei. Sie entspreche damit der gesetzlichen Regelung in § 557 a Abs. 3 Satz 2 BGB zum zulässigen Kündi­gungs­aus­schluss bei einer Staffel­miet­ver­ein­barung. Das Kündigungsrecht könne nicht erst nach Verstreichen der Vierjahresfrist, sondern unter Beachtung der Kündigungsfrist zu deren Ablauf ausgeübt werden. Der Mieter müsse also nicht erst das Ende des Zeitraums abwarten, um anschließend wirksam kündigen zu können.