Vermieter kann Garage bei getrenntem Mietvertrag kündigenBGH zur Zulässigkeit der Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Duisburg und einer Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus, das ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin stand. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später erwarben die Kläger das Eigentum an dem Gebäude, in dem sich die Garage befindet, und kündigten das Mietverhältnis über die Garage. Die auf Räumung und Herausgabe der Garage gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.

Die dagegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass den Klägern der geltend gemachte Räumungs­an­spruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB* zusteht.

Garage als Bestandteil des Wohnungs­miet­ver­hältnis kann nicht einzeln gekündigt werden

Die Kündigung der Garage wäre nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungs­miet­ver­hält­nisses wäre. Das ist hier nicht der Fall.

Vermutung spricht hier für zwei getrennte Mietverträge

Bei einem schriftlichen Wohnungs­miet­vertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung ist hier nicht widerlegt. Zwar ist im Regelfall anzunehmen, dass die Mietver­hältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung ist hier aber nicht erfüllt. Auch die übrigen Umstände des Falles rechtfertigen nicht die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge.