BGH: Quoten­abgeltungs­klauseln in Mietverträgen wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksamMögliche Zahlungspflicht des Mieters zum Zeitpunkt des Miet­vertrags­schlusses nicht einschätzbar

In dem zugrunde liegenden Fall beinhaltete ein Mietvertrag eine Quotenabgeltungsklausel, wonach die Mieterin die zu erwartenden Kosten für eine Schön­heits­re­paratur nach einer bestimmten Quote zahlen muss, wenn bei Beendigung des Mietver­hält­nisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Nach dem der Mietvertrag im April 2011 endete, klagte die Vermieterin gegen ihre ehemalige Mieterin auf Erstattung der Kosten für anstehende Schön­heits­re­pa­raturen. Sie verwies in diesem Zusammenhang unter anderem auf die Quote­n­ab­gel­tungs­klausel. Nachdem zunächst das Amtsgericht Hannover die Klage abwies und das Landgericht Hannover ihr stattgab, musste sich der Bundes­ge­richtshof mit dem Fall beschäftigen.

Unwirksamkeit der Quote­n­ab­gel­tungs­klausel

Der Bundes­ge­richtshof entschied gegen die klagende Vermieterin. Sie habe sich hinsichtlich ihres Koste­n­er­stat­tungs­an­spruchs nicht auf die Quote­n­ab­gel­tungs­klausel stützen können, da diese die Mieterin unangemessen benachteiligt habe und daher nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam gewesen sei.

Fehlende Einschätzung der zukünftigen Kostenbelastung begründete unangemessene Benachteiligung

Eine Quote­n­ab­gel­tungs­klausel benachteilige einen Mieter unangemessen, so der Bundes­ge­richtshof, weil sie dem Mieter zum Zeitpunkt des Mietver­trags­schlusses keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kosten ermögliche. Für einen Mieter sei zu Beginn des Mietver­hält­nisses nicht erkennbar, wie sehr sich die Wohnung bis zum Mietver­tragsende unter Berück­sich­tigung seines Nutzungs­ver­haltens abgenutzt habe. Zudem müsse der Mieter eine Prognose darüber anstellen, zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart und gleicher Nutzungs­in­tensität voraussichtlich Renovie­rungs­bedarf eintreten wird. Von einem Mieter werde daher bei Vertragsschluss verlangt, seine bei Mietver­tragsende bestehende Zahlungspflicht aufgrund in der Zukunft liegenden, auf mehreren Variablen beruhende hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalt einzuschätzen. Dadurch werde der Mieter unangemessen benachteiligt.