Ein zur Verwer­tungs­kün­digung berechtigender erheblicher Nachteil kann auch bei Erwerb eines vermieteten und unrentablen Grundstücks gegeben seinBei Verwer­tungs­kün­digung sind Interessen des Mieters und Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen

Die Kläger des zugrunde liegenden Falls sind in ungeteilter Erben­ge­mein­schaft Eigentümer eines in der ehemaligen DDR liegenden Einfa­mi­li­en­hauses, das 1953 unter staatlicher Verwaltung an die Beklagte vermietet wurde. Die Kläger sind nach dem Ende der staatlichen Verwaltung mit Ablauf des Jahres 1992 in das Mietverhältnis eingetreten. Sie kündigten den Mietvertrag durch Schreiben vom 16. Juli 2007 mit der Begründung, sie beabsichtigten, das sanie­rungs­be­dürftige und verlust­bringende Mietobjekt zum Zwecke der Ausein­an­der­setzung der Erben­ge­mein­schaft zu verkaufen. Die erstrebte Erbaus­ein­an­der­setzung lasse sich nur durch Verkauf bewerkstelligen, der in absehbarer Zeit nur in unvermietetem Zustand möglich sei. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Kläger abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.

Hinsichtlich möglicher erheblicher Nachteile durch Fortbestand des Mietvertrags sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen

Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass bei der Beurteilung, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietver­hält­nisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* berechtigt ist, auch das grundsätzliche Interesse des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebens­mit­telpunkt zu verbleiben, zu berücksichtigen ist und eine Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu erfolgen hat.

Hinnehmen dauerhafter Verluste ohne Verwer­tungs­mög­lichkeit mit Eigen­tums­grundrecht unvereinbar

Anders als das Berufungs­gericht gemeint hat, kann ein erheblicher Nachteil nicht schon deshalb verneint werden, weil die Kläger das Grundstück als Erben bereits im vermieteten und unrentablen Zustand erworben haben und seit dem tatsächlichen Eintritt der Kläger in das Mietverhältnis bei Beendigung der staatlichen Verwaltung keine wesentliche Verschlech­terung eingetreten ist. Dies liefe darauf hinaus, die Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der Verwaltung gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung festzuhalten und ihnen zuzumuten, dauerhaft Verluste ohne eine Verwer­tungs­mög­lichkeit hinzunehmen; dies ist mit dem Eigen­tums­grundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG) unvereinbar.

Rückweisung der Sache an das Berufungs­gericht

Der Senat hat die Sache an das Berufungs­gericht zurückverwiesen. Das Berufungs­gericht wird zu der von den Klägern behaupteten Unrentabilität des Grundstücks, zur Höhe des Mindererlöses bei einem Verkauf im vermieteten Zustand beziehungsweise zur Unver­käuf­lichkeit im vermieteten Zustand und gegebenenfalls zu den von der Beklagten zu 1 geltend gemachten Härtegründen die erforderlichen Feststellungen zu treffen haben.

*§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters