Kein Wasserzähler: BGH erlaubt Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der WohnflächeMangels Wasserzähler Wohnungsgröße als Umlagemaßstab zulässig

Der Bundes­ge­richtshof hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter einer Wohnung bei der Betriebskostenabrechnung die Kosten der Wasser­ver­sorgung und Entwässerung verbrauchs­ab­hängig abrechnen muss oder ob er den Anteil der Wohnfläche zugrunde legen darf, wenn - bis auf eine - alle übrigen Wohnungen im Gebäude mit einem Wasserzähler ausgerüstet sind.

Die Klägerin rechnete die Kosten der Wasser­ver­sorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche der den Beklagten vermieteten Wohnung ab. Seit März 2003 sind - mit einer Ausnahme - alle Wohnungen des Gebäudes mit einem Wasserzähler ausgestattet, auch die Wohnung der Beklagten. In der Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung für den Abrech­nungs­zeitraum 2004 legte die Klägerin die Wasserkosten weiterhin nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter um. Dabei ergab sich zu Lasten der Beklagten ein Betrag von 557,60 €. Daraus resultierte eine Nachforderung in Höhe von 99,60 €, die unter anderem Gegenstand der Klage ist. Die Beklagten machten geltend, dass die Klägerin wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen; unter Berück­sich­tigung der von der Wasseruhr abgelesenen Werte ergebe sich ein Betrag von lediglich 227,47 € und dementsprechend ein Guthaben zu ihren Gunsten.

Die Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich. Der Bundes­ge­richtshof hat die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision der Beklagten zurückgewiesen.

Nur wenn alle Wohnungen mit Wasserzähler ausgestattet sind, muss nach Wasserverbrauch abgerechnet werden

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass die Klägerin berechtigt ist, die Kosten der Wasser­ver­sorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Diesen Abrech­nungs­maßstab sieht § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vor, sofern die Parteien - wie hier - nichts anderes vereinbart haben und keine gesetzlichen Sonder­re­ge­lungen bestehen. Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre die Klägerin nach § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB nur verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären; das ist hier jedoch nicht der Fall.

Abweichung von der Abrechnung nach Flächen­sch­lüssel nur bei krasser Unbilligkeit

Bloße Zweifel der Beklagten an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung des gesetzlichen Umlage­schlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächen­sch­lüssel bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt. Dieses Erfordernis ist hier jedoch nicht erfüllt.