Mietminderung bei erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz von Touristen zulässigBundes­ge­richtshof zu den Anforderungen an die Darlegung des Mangels einer Mietwohnung

Die Beklagten des zugrunde liegenden Falls sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfa­mi­li­enhaus der Klägerin in Berlin-Mitte. Einen Teil der Wohnungen vermietet die Klägerin als Ferienwohnungen an Touristen. Die Beklagten minderten die Miete um 20 %, da es durch die Vermietung an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß. Nach der Kündigung zahlten die Beklagten unter Vorbehalt einen Betrag von 3.704,68 Euro.

Amtsgericht verneint Zulässigkeit der Räumungsklage - Landgericht bejaht Räumung

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Räumung der Wohnung. Im Wege der Widerklage verlangen die Beklagten die Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrags sowie die Feststellung, dass sie zur Mietminderung berechtigt sind. Das Amtsgericht hat die von den Mietern vorgenommene Minderung der Miete für angemessen gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten zur Räumung der Wohnung verurteilt und die Widerklage abgewiesen.

Berufungs­gericht überspannt Anforderungen an Darlegung eines Sachmangels in unvertretbarer Weise

Die dagegen gerichtete Revision der beklagten Mieter hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof entschied, dass das Berufungs­gericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB*) in unvertretbarer Weise überspannt hat.

Beein­träch­ti­gungen des Mietgebrauchs durch Wohnungs­ver­mietung an Feriengäste und Touristen grundsätzlich nicht unzumutbar

Zutreffend ist allerdings die Annahme des Berufungs­ge­richts, dass eine Beein­träch­tigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liegt, dass die Klägerin Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet. Denn dies führt nicht zwangsläufig zu Beein­träch­ti­gungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. In einem Mehrfa­mi­li­enhaus sind etwa gelegentlich auftretende Beein­träch­ti­gungen wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen.

Mieter muss Maß der Gebrauchs­be­ein­träch­tigung der Mietsache nicht anzugeben

Entgegen der Auffassung des Berufungs­ge­richts gehen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermie­tung­s­praxis der Klägerin verursacht werden, über derartige kaum zu vermeidende Beein­träch­ti­gungen weit hinaus. Das Berufungs­gericht hat insoweit die Anforderungen an die vom Mieter geforderte Darlegung der Beein­träch­ti­gungen verkannt. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB* kraft Gesetzes eintritt, muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchs­be­ein­träch­tigung (oder einen bestimmten Minde­rungs­betrag) braucht er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beein­träch­ti­gungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beein­träch­ti­gungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Diesen Anforderungen wird der Vortrag der Beklagten gerecht.

Die Sache ist an das Berufungs­gericht zurückverwiesen worden, damit dieses Feststellungen zu den geltend gemachten Beein­träch­ti­gungen trifft.

* § 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln