Vermieter kann nach Wirksamwerden der Freiga­be­er­klärung des Insol­venz­ver­walters und aufgrund gefälschter "Vor­vermieter­bescheinigung" Mietverhältnis rechtmäßig kündigenBGH zur vom Insol­venz­ver­walter erklärten "Freigabe" des Mietver­hält­nisses über die Wohnung des Insol­venz­schuldners

Der Kläger des zugrunde liegenden Falls ist seit dem 1. April 2007 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Hamburg. Vor Abschluss des Mietvertrages erhielt der Kläger von der Verwalterin der Beklagten ein Formular einer "Vorver­mie­ter­be­schei­nigung". Darin sollte der bisherige Vermieter des Klägers bestätigen, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat und ob der Mieter die Kaution und die Miete pünktlich gezahlt hat und seinen sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen ist. Der Kläger gab die Formulare vor Vertragsschluss ausgefüllt zurück. Danach hatte er seit 2003 von einem Dritten eine Wohnung zu einer Miete von 695 Euro gemietet und seine Pflichten aus dem Mietvertrag stets pünktlich erfüllt.

Vermieter spricht wegen gefälschter Vormie­ter­be­schei­nigung fristlose Kündigung des Mietvertrags aus

Am 5. November 2009 wurde das Insol­venz­ver­fahren über das Vermögen des Klägers eröffnet. Der vom Gericht eingesetzte Treuhänder erklärte mit Schreiben vom 3. Dezember 2009 die "Freigabe" des Mietver­hält­nisses gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO*. Mit Schreiben vom 16. September 2010 erklärten die Beklagten gegenüber dem Kläger die fristlose Kündigung des Mietvertrags, weil die Vorver­mie­ter­be­schei­nigung gefälscht gewesen sei. Weder habe der Kläger an der angegebenen Adresse gewohnt noch mit dem genannten Vermieter in dem genannten Zeitraum überhaupt einen Mietvertrag abgeschlossen.

Landgericht gibt Räumungsklage statt

Gegenstand des Revisi­ons­ver­fahrens ist allein der von den Beklagten mit der Widerklage (unter anderem) geltend gemachte Räumungs­an­spruch. Das Amtsgericht hat die Widerklage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Beklagten das amtsge­richtliche Urteil abgeändert und der Räumungsklage stattgegeben.

Vermieter kann nach Wirksamwerden der Freiga­be­er­klärung Kündigung aussprechen

Die vom Bundes­ge­richtshof zugelassene Revision, mit der der Kläger die Wieder­her­stellung des amtsge­richt­lichen Urteils erstrebt, hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof entschied, dass der Vermieter nach dem Wirksamwerden der Freiga­be­er­klärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gegenüber dem Mieter kündigen kann. Denn durch die Enthaf­tungs­er­klärung des Insol­venz­ver­walters erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwal­tungs­be­fugnis über das Mietverhältnis zurück.

Gefälschte Vorver­mie­ter­be­schei­nigung kann fristlose Kündigung des Mietver­hält­nisses rechtfertigen

Zutreffend hat das Berufungs­gericht ferner in der Vorlage einer gefälschten Vorver­mie­ter­be­schei­nigung eine erhebliche Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten gesehen, die die fristlose Kündigung des Mietver­hält­nisses rechtfertigen kann. Das Berufungs­gericht hat allerdings das Vorbringen des Klägers, die Beklagten hätten bereits im Jahr 2007 Kenntnis von der Fälschung erlangt, so dass die im September 2010 ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Verspätung unwirksam sei, rechts­feh­lerhaft übergangen. Der Rechtsstreit war deshalb zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungs­gericht zurück­zu­ver­weisen.

* § 109 InsO: Schuldner als Mieter oder Pächter