BGH: Übertragung von Mit­eigentums­anteilen an einer Wohnung führt nicht zu einem Vermie­ter­wechselKeine direkte oder analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB

In dem zugrunde liegenden Fall war ein Ehepaar Eigentümer eines Zweifa­mi­li­en­hauses. Eine der dort befindlichen Wohnungen hatten sie an einen Mann vermietet. Nachdem die Ehefrau durch Übertragung des Mitei­gen­tums­anteils ihres Ehemanns Alleigentümerin des Hauses wurde, kündigte sie das Mietverhältnis und klagte schließlich auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der beklagte Mieter meinte, die Klägerin könne nicht allein das Mietverhältnis kündigen.

Amtsgericht und Landgericht bejahen Räumungs­an­spruch

Sowohl das Amtsgericht Neumarkt als auch das Landgericht Nürnberg-Fürth bejahten den Räumungs­an­spruch der Klägerin. Nach Auffassung des Landgerichts habe die Klägerin die Kündigung allein erklären können. Es komme § 566 Abs. 1 BGB analog zur Anwendung, da der Vermieter, der den hälftigen Mitei­gen­tums­anteils des anderen Vermieters erworben habe, dergestalt in den Mietvertrag eintrete, dass die Kündigung allein durch den nunmehrigen Alleigentümer wirksam sei. Wegen dieser Entscheidung wand sich der Beklagte an den Bundes­ge­richtshof.

Bundes­ge­richtshof verneint Wirksamkeit der Kündigung

Der Bundes­ge­richtshof entschied zu Gunsten des Beklagten. Das Mietverhältnis sei durch die nur von der Klägerin ausgesprochene Kündigung nicht beendet worden. Die Kündigung hätte vielmehr auch vom früheren Ehemann der Klägerin erklärt werden müssen, da er trotz Übertragung seines Mitei­gen­tums­anteils auf die Klägerin Vermieter der Wohnung geblieben sei.

Kein Vermie­ter­wechsel durch Eigen­tums­über­tragung

Die Eigentumsübertragung habe nicht zu einem Vermieterwechsel geführt, so der Bundes­ge­richtshof. § 566 Abs. 1 BGB sei zunächst nicht direkt anwendbar, da nach dem Wortlaut der Vorschrift die Veräußerung an einen Dritten erfolgen müsse. Der Erwerber dürfe also nicht bereits Vermieter gewesen sein. Auch eine analoge Anwendung scheitere. Sinn und Zweck des § 566 BGB sei der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung infolge der Veräußerung der Mietsache. Dieser Schutzzweck sei nicht berührt, wenn einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen überträgt, so dass dieser Alleigentümer der Mietsache werde. Der Allein­ei­gentümer sei weiterhin an den Mietvertrag gebunden.

Praktikabilität einer analogen Anwendung unbeachtlich

Dass eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB in solchen Fällen als praktikabel angesehen werde, könne nach Ansicht des Bundes­ge­richtshofs offensichtlich keine tragfähige Grundlage für eine Analogie darstellen.