BGH: Entgeltliche Überlassung von Gemein­schafts­räumen an Miteigentümer stellt grundsätzlich Wohnraum­miet­vertrag darStellung des Miteigentümers als Mieter und Vermieter steht einem wirksamen Mietver­trags­schluss nicht entgegen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2009 schlossen die Miteigentümer eines mit einem Mehrfa­mi­li­enhaus bebauten Grundstücks in Berlin mit einer Miteigentümerin und deren Ehemann einen als "Wohnungs-Einheits­miet­vertrag" bezeichneten Formularvertrag. Nach diesem Vertrag wurden der Miteigentümerin und dem Ehemann eine Wohnung in dem Haus zur Nutzung überlassen. Für die etwa ca. 214 qm große Sechs­zim­mer­wohnung sollten die beiden eine Miete von fast 900 Euro zahlen. Nachdem eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts im April 2016 das Mitei­gen­tums­anteil eines verstorbenen Miteigentümers erhielt, forderte die Gesellschaft die Miteigentümerin und ihren Ehemann dazu auf, die Wohnung zu verlassen. Diese erhoben daraufhin gegen die Gesellschaft Klage auf Feststellung, dass ein Mietverhältnis über die Wohnung besteht.

Amtsgericht und Landgericht weisen Klage ab

Sowohl das Amtsgericht Berlin-Schöneberg als auch das Landgericht Berlin wiesen die Klage ab. Nach Ansicht des Landgerichts liege kein Mietvertrag vor. Denn ein solches könne nicht zustande kommen, wenn die Wohnung durch eine Person genutzt werden soll, die zugleich eine Vermie­ter­stellung einnehme. Die getroffene Vereinbarung sei als eine Verwaltungs- und Benut­zungs­re­gelung gemäß § 745 Abs. 2 BGB anzusehen. Gegen diese Entscheidung legten die Kläger Revision ein.

Bundes­ge­richtshof bejaht Bestehen eines Wohnraum­miet­vertrags

Der Bundes­ge­richtshof entschied zu Gunsten der Kläger und hob daher die Entscheidung der Vorinstanz auf. Mit den Klägern sei ein Wohnraum­miet­vertrag zustande gekommen. In die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten sei die Beklagte nach Erhalt des Mitei­gen­tums­anteils gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten. Ein Mietverhältnis über Wohnraum könne auch zwischen den Mitgliedern einer Mitei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und einem ihrer Mitglieder begründet werden. Dem stehe nicht entgegen, dass das Mitglied der Mitei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft an dem Mietvertrag sowohl als Mieter als auch als Vermieter beteiligt ist.

Nutzungs­mög­lichkeit übersteigt Umfang des Mitei­gen­tums­anteils

Für unerheblich hielt der Bundes­ge­richtshof den Umstand, dass die Nutzungs­mög­lichkeit den Umfang des Mitei­gen­tums­anteils der Klägerin übersteigt. Dies spreche eher für die Annahme eines Mietvertrags. Es sei entscheidend, dass Gegenstand des Vertrags die Überlassung einer Wohnung gegen Entgelt sei. Dies gelte auch, wenn das vereinbarte Entgelt niedrig ist. Denn die Miete brauche nicht dem Mietwert der Sache zu entsprechen und könne daher auch weit unter der Marktmiete liegen.