"Fiktive" Mängel­beseitigungs­kosten können im Kaufrecht weiterhin verlangt werdenSchätzung des mangelbedingten Minderwerts anhand der Mängel­beseitigungs­kosten weiterhin zulässig

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kläger erwarben von dem Beklagten im Jahr 2014 eine Eigen­tums­wohnung zum Preis von 79.800 € unter Ausschluss der Sachmän­gel­haftung. In dem Kaufvertrag heißt es: "Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlaf­zim­merwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31. Dezember 2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben." Nach Übergabe der Wohnung trat Ende 2014 Feuchtigkeit in dem Schlafzimmer der Kläger auf, zu deren Beseitigung die Kläger den Beklagten erfolglos unter Fristsetzung aufforderten. Die Wohnungs­ei­gentümer ermächtigten die Kläger durch Beschluss auch insoweit zur Behebung der Schäden, als das Gemein­schafts­ei­gentum betroffen ist.

BGH: "Fiktive" Mängel­be­sei­ti­gungs­kosten im Kaufrecht gültig

Mit der Klage verlangen die Kläger von dem Beklagten - soweit im Revisi­ons­ver­fahren von Interesse - die Zahlung der voraus­sicht­lichen Mängel­be­sei­ti­gungs­kosten ohne Umsatzsteuer in Höhe von 7.972,68 € sowie vorgerichtliche Anwaltskosten; ferner soll festgestellt werden, dass der Beklagte weitere Schäden ersetzen muss. Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das Oberlan­des­gericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Die von dem Berufungs­gericht vorgenommene Bemessung des kaufver­trag­lichen Schaden­s­er­satzes statt der Leistung gemäß § 437 Nr. 3, § 280, § 281 Abs. 1 BGB entspricht der gefestigten höchst­rich­ter­lichen Rechtsprechung. Danach kann der Käufer im Rahmen des kleinen Schaden­s­er­satzes entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängel­be­sei­ti­gungs­kosten verlangen, wobei es unerheblich ist, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird.

Werkver­trag­lichen Anspruch auf kleinen Schadensersatz nicht auf kaufrechtliche Sachmän­gel­haftung anwendbar

Allerdings hat der VII. Zivilsenat für den werkver­trag­lichen Anspruch auf kleinen Schadensersatz gemäß § 634 Nr. 4, § 280, § 281 Abs. 1 BGB seine langjährige Rechtsprechung, nach der die Schadens­be­messung anhand der voraussichtlich erforderlichen Mängel­be­sei­ti­gungs­kosten zulässig war, inzwischen aufgegeben. Dies lässt sich auf die kaufrechtliche Sachmän­gel­haftung jedoch nicht übertragen. Insbesondere steht dem Käufer - anders als dem Besteller im Werkver­tragsrecht - kein Vorschuss­an­spruch zu. Es wäre aber nicht vertretbar, wenn der Käufer einer Sache die beabsichtigte Mängelbeseitigung vorfinanzieren müsste. Eine Ausnahme gilt nur im Hinblick auf die Umsatzsteuer, die - wie im Delikts- und Werkver­tragsrecht - nur ersetzt werden muss, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.

Keine Vorlage an den Großen Senat wegen Divergenz

Eine Vorlage an den Großen Senat für Zivilsachen wegen Divergenz (§ 132 Abs. 2 GVG) ist nicht mehr erforderlich, nachdem der VII. Zivilsenat auf Anfrage die Begründung seiner Recht­spre­chung­s­än­derung im Hinblick auf die Verankerung im Werk- und Archi­tek­ten­ver­tragsrecht vertieft und ergänzt hat. Insbesondere ist klargestellt worden, dass ein zweckgebundener und abzurechnender Vorfi­nan­zie­rungs­an­spruch nicht aus dem allgemeinen Schaden­s­er­satzrecht hergeleitet werden kann. Ebenso wenig bedarf es einer Vorlage an den Großen Senat für Zivilsachen wegen grundsätzlicher Bedeutung (§ 132 Abs. 4 GVG). Denn die von dem VII. Zivilsenat vorgenommene Bemessung des kleinen Schaden­s­er­satzes statt der Leistung ist angesichts der präzisierten und klarer konturierten werkver­trag­lichen Verankerung nicht auf andere Vertragstypen des besonderen Schuldrechts übertragbar.

Fallkon­stel­lation entscheidend für unter­schied­licher Behandlung von Kauf- und Werkverträgen

Bei dem Erwerb gebrauchter Immobilien sind die praktischen Unterschiede zwischen Kauf- und Werkver­tragsrecht im Regelfall gering. Denn bei Mängeln, mit denen der Immobi­li­en­käufer nicht oder jedenfalls deutlich schlechter "leben" kann als mit der mangelfreien Immobilie, hält der VII. Zivilsenat, wie er ausdrücklich klargestellt hat, die Schätzung des mangelbedingten Minderwerts anhand der Mängel­be­sei­ti­gungs­kosten weiterhin für zulässig. Infolgedessen müssen in solchen Fällen - jedenfalls im Ergebnis - die noch nicht angefallenen Mängel­be­sei­ti­gungs­kosten unabhängig von der Rechtsnatur des Vertrags ersetzt werden. Die Einordnung des Vertrags in das Kauf- oder in das Werkver­tragsrecht wirkt sich künftig vornehmlich in denjenigen Fallge­stal­tungen aus, in denen die Mängel­be­sei­ti­gungs­kosten den mangelbedingten Minderwert erheblich überschreiten. Gerade in solchen Fallkon­stel­la­tionen gibt es für eine unter­schiedliche Behandlung von Kauf- und Werkverträgen jedoch triftige Gründe, die bereits der VII. Zivilsenat in seinem Beschluss vom 8. Oktober 2020 eingehend und zutreffend aufgezeigt hat.