Wohnungs­ei­gentümer können Kosten­ver­teilung für "bestimmte Arten von Kosten" ändernBGH zur Zulässigkeit von Beschlüssen der Wohnungs­ei­gentümer zur Änderung der Kostentragung für Erhal­tungs­maß­nahmen nach dem neuen WEG von 2020

Die Klägerinnen sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungs­ei­gentümer. Zu der Anlage gehören - neben den Gewer­be­ein­heiten der Klägerinnen - 30 Wohnungs­ei­gen­tum­s­ein­heiten sowie insgesamt 25 Garagen/Stellplätze, für die jeweils Teileigentum begründet worden ist. In der Teilungs­er­klärung aus dem Jahr 1984 ist geregelt, dass öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instand­set­zungs­kosten jeweils nach Mitei­gen­tums­an­teilen getragen werden. Für die Heizungskosten sieht die Teilungs­er­klärung eine Umlage nach dem Verhältnis der beheizten Flächen vor. Der in der Teilungs­er­klärung ausgewiesene Mitei­gen­tums­anteil ist bezogen auf die Grundfläche bei den Wohnungen etwa viermal größer als bei den Gewer­be­ein­heiten, ein Hundertstel Miteigentum entspricht also bei den Wohneinheiten etwa 25 m², bei den Gewer­be­ein­heiten etwa 100 m². In einer Eigen­tü­mer­ver­sammlung im Jahr 2021 wurde beschlossen, die aktuell nach Mitei­gen­tums­an­teilen umgelegten Kosten zukünftig nach der beheizbaren Wohnfläche zu verteilen und diesen Schlüssel auch für die Zuführung zu der Erhal­tungs­rü­cklage anzuwenden. Darüber hinaus wurde auf der Grundlage des Gesamt­wirt­schaftsplans und der Einzel­wirt­schaftspläne über die Vorschüsse für das Jahr 2022 beschlossen.

Gegen diese Beschluss­fassung wenden sich die Klägerinnen mit ihrer Anfech­tungsklage, der das Amtsgericht stattgegeben hat. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem Bundes­ge­richtshof zugelassenen Revision wollten die Klägerinnen die Wieder­her­stellung des amtsge­richt­lichen Urteils erreichen.

Entscheidung des Bundes­ge­richtshofs

Der Bundes­ge­richtshof hat die Revision zurückgewiesen. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

Die angefochtenen Beschlüsse sind rechtmäßig. Die Beschlusskompetenz zur Abänderung des geltenden Vertei­lungs­sch­lüssels ergibt sich aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Anders als zuvor begründet nunmehr § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG (auch) eine Kompetenz zur Änderung des Vertei­lungs­sch­lüssels für die Zuführung zu Rücklagen. Grund für die fehlende Beschluss­kom­petenz nach dem alten Recht war, dass § 16 Abs. 4 WEG aF eine Änderung der Kostenverteilung nur für den Einzelfall ermöglichte, während Rücklagen für den zukünftigen, noch nicht konkret vorhersehbaren Bedarf bestimmter Maßnahmen gebildet werden. Eine solche Beschränkung enthält § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht mehr.

BGH: Nur für bestimmte Arten von Kosten wurde die Kosten­ver­teilung geändert - nicht generell

Bei der beschlossenen Änderung der Kosten­ver­teilung handelt es sich zudem um eine abweichende Verteilung für bestimmte Arten von Kosten im Sinne des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und nicht - wie die Klägerinnen gemeint hatten - um eine nicht von der Beschluss­kom­petenz gedeckte generelle Änderung des Vertei­lungs­sch­lüssels. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungs­ei­gentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen. Wie die Formulierung "bestimmte Arten von Kosten" zu verstehen ist, war bislang umstritten. Der Bundes­ge­richtshof hat jetzt entschieden, dass diese Formulierung lediglich das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmt­heits­er­for­dernis hervorhebt und keine darüber hinausgehenden Anforderungen begründet.

Der Bundes­ge­richtshof hat auch die Annahme des Landgerichts, der Beschluss über die Änderung des Vertei­lungs­sch­lüssels entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, nicht beanstandet. Die auf § 16 Abs. 3 WEG aF gestützte Änderung einer vereinbarten Verteilung von Betriebskosten, die bestimmte Wohnungs­ei­gentümer privilegierte, entsprach nach der Rechtsprechung des Bundes­ge­richtshofs ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es für die vereinbarte Privilegierung keinen sachlichen Grund gab. Der Bundes­ge­richtshof hat jetzt geklärt, dass die gleichen Grundsätze für die nunmehr eröffnete Änderung des Vertei­lungs­sch­lüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gelten. Die Würdigung des Landgerichts, dass der alte Vertei­lungs­sch­lüssel die Teilei­gen­tü­me­rinnen der Gewer­be­ein­heiten unbillig privilegiert hat, weil die Gewer­be­ein­heiten gemessen an der Fläche nur mit etwa einem Viertel an den Kosten für Abgaben, Betriebskosten und Erhaltung beteiligt wurden und für diese Privilegierung kein sachlicher Grund bestand, ist rechts­feh­lerfrei.