Wohnungs­ei­gentümer können Kosten­ver­teilung für Sanierung bei Vorliegen eines sachlichen Grundes ändern (Tiefgaragendach-Fall)BGH zur Zulässigkeit von Beschlüssen der Wohnungs­ei­gentümer zur Änderung der Kostentragung für Erhal­tungs­maß­nahmen nach dem neuen WEG von 2020

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungs­ei­gentümer. Zu der Anlage gehört eine Tiefgarage mit 15 Stellplätzen. Die Gemein­schafts­ordnung aus dem Jahr 1971 ordnet die Nutzung der Stellplätze ausschließlich bestimmten Wohneinheiten zu. Zudem regelt die Gemein­schafts­ordnung, dass die Kosten für die Instandhaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums in und an der Garagenhalle ausschließlich von diesen Wohneinheiten zu tragen sind. Die Einheit der Klägerin verfügt nicht über ein Sonder­nut­zungsrecht an einem Stellplatz. Im April 2022 beschlossen die Wohnungs­ei­gentümer, das Dach der Garage sanieren zu lassen und die damit verbundenen Kosten auf sämtliche Wohnungs­ei­gentümer im Verhältnis ihrer Mitei­gen­tums­anteile umzulegen.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Anfech­tungsklage, der das Amtsgericht stattgegeben hat. Nachdem ihre Berufung ohne Erfolg geblieben ist, verfolgt die beklagte Gemeinschaft der Wohnungs­ei­gentümer mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision ihren Klage­ab­wei­sungs­antrag weiter.

Der Bundes­ge­richtshof hat der Revision stattgegeben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

Nach der Gemein­schafts­ordnung sind die bei der Sanierung des Tiefga­ra­gen­daches entstehenden Kosten nur von den Einheiten mit Sonder­nut­zungsrecht an einem Stellplatz zu tragen. Die beschlossene Verteilung der Kosten nach Mitei­gen­tums­an­teilen führt dazu, dass auch Wohnungs­ei­gentümer ohne Stellplatz - wie die Klägerin - für die Sanierung des Tiefga­ra­gendachs zahlen müssen; der Beschluss sollte die in der Gemein­schafts­ordnung vereinbarte objektbezogene Kostentrennung zwischen Gebäude und Tiefgarage gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG konstitutiv ändern. Die erforderliche Beschlusskompetenz besteht - wie der Bundes­ge­richtshof in der Sache V ZR 81/23 bereits entschieden hat - auch dann, wenn der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem - wie hier - Wohnungs­ei­gentümer erstmals mit Kosten belastet werden.

Da das Landgericht entgegen dieser - erst nach Erlass des angefochtenen Urteils ergangenen - Rechtsprechung die Beschluss­kom­petenz verneint hatte, hat der Bundes­ge­richtshof das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.

Für die Änderung der Kosten­ver­teilung bedarf es eines sachlichen Grundes

Nunmehr wird das Landgericht klären müssen, ob die Beschlüsse ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen; zu prüfen ist dies nur dann, wenn - wie hier - innerhalb der einmonatigen Anfech­tungsfrist Klage gegen die Beschlüsse erhoben worden ist. Zu der insoweit erforderlichen Prüfung von Anfech­tungs­gründen hat der Bundes­ge­richtshof nähere Vorgaben gemacht. Inwieweit es bei einer vereinbarten objektbezogenen Kostentrennung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, durch Beschluss auch die zuvor kostenbefreiten Wohnungs­ei­gentümer an den auf einen der Gebäudeteile entfallenden Erhal­tungs­kosten zu beteiligen, war bislang ungeklärt. Nach dem bis zum 30. November 2020 geltenden Recht waren derartige Beschlüsse schon mangels Beschluss­kom­petenz ohne Weiteres nichtig. Der Bundes­ge­richtshof hat zu der neuen Rechtslage nun entschieden, dass es bei einer vereinbarten objektbezogenen Kostentrennung in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, durch Beschluss auch die übrigen Wohnungs­ei­gentümer an den auf diesen Gebäudeteil (hier der Tiefgarage) entfallenden Kosten zu beteiligen. Denn in typisierender Betrachtung ist davon auszugehen, dass die vereinbarte Kostentrennung für die konkrete Anlage grundsätzlich angemessen ist. Regelmäßig wird die objektbezogene Kostentrennung nämlich deshalb vereinbart, weil sich Gebrauch bzw. Gebrauchs­mög­lich­keiten besonders stark unterscheiden, wie es insbesondere in Anlagen mit unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen oder in Mehrhausanlagen der Fall ist. Daher bedarf es in dieser Fallkon­stel­lation - anders als bei üblichen Beschlüssen über die Änderung der Kostenverteilung - eines sachlichen Grundes, damit die Kosten auf alle Wohnungs­ei­gentümer verteilt werden dürfen.

Wann ein sachlicher Grund für die Einbeziehung der übrigen Wohnungs­ei­gentümer besteht, hängt von der jeweiligen Fallgestaltung ab und lässt sich nicht abschließend vorgeben. In dem hier zu entscheidenden Fall könnte es jedenfalls ausreichend sein, wenn die Kosten der Beseitigung von Schäden dienen, die von dem übrigen Gemein­schafts­ei­gentum außerhalb der Tiefgarage herrühren. Ebenso kann ein sachlicher Grund gegeben sein, wenn sich das Problem, für dessen Beseitigung die Kosten anfallen, auf die gesamte Anlage erstreckt, und aus diesem Grund eine Gesamtsanierung der Anlage unter Beteiligung aller Wohnungs­ei­gentümer beschlossen wird. Hingegen stellt es bei einer vereinbarten objektbezogenen Kostentrennung zwischen Tiefgarage und Gebäude für sich genommen keinen sachlichen Grund für eine Beteiligung aller Miteigentümer dar, dass die Kosten Teile des Gemein­schafts­ei­gentums betreffen, die auch für das übrige Gemein­schafts­ei­gentum - insbesondere aus Gründen der Statik - von Bedeutung sind.