Wohnungs­ei­gentümer haftet auf Beseitigung einer vom Mieter vorgenommenen ungenehmigten baulichen VeränderungBestehen eines Gestattungs­anspruchs unerheblich

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: In einer Wohnungs­ei­gen­tums­anlage in Hessen war eine Gewerbeeinheit vermietet. Der Mieter wollte die früher als Restaurant genutzte Einheit in eine Shisha-Bar umwandeln und nahm deshalb seit dem Jahr 2020 Umbauarbeiten vor. Unter anderem ließ der Mieter Deckenplatten und die Fassade mehrfach durchbohren, um eine Lüftungsanlage zu installieren. Die Arbeiten waren von der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht genehmigt worden. Die Eigentümerin der Gewerbeeinheit wurde schließlich auf Beseitigung der baulichen Veränderung in Anspruch genommen. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Frankfurt a.M. gaben der Klage statt. Dagegen richtete sich die Revision der Beklagten.

Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderungen

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderungen gemäß § 1004 Abs. 1 BGB zu. Denn insoweit liegen wegen der fehlenden Gestattung rechtswidrige Eigen­tums­be­ein­träch­ti­gungen vor. Einen vermietenden Wohnungs­ei­gentümer treffe eine Haftung als mittelbarer Handlungsstörer für vom Mieter ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommene bauliche Veränderungen des gemein­schaft­lichen Eigentums, wenn er die bauliche Veränderungen erlaubt hat, er mit baulichen Veränderungen wegen einer vom Mieter angekündigten Nutzungsabsicht rechnen muss und den Mieter gleichwohl nicht auf das Erfordernis eines vorherigen Gestat­tungs­be­schlusses hinweist, oder er es unterlässt, gegen den Mieter einzuschreiten, nachdem er Kenntnis von der Vornahme der baulichen Veränderung erlangt hat. Letzteres sei hier der Fall.

Bestehen eines Gestat­tungs­an­spruchs unerheblich

Für unerheblich hielt der Bundes­ge­richtshof dabei, dass ein Gestat­tungs­an­spruch nach § 20 Abs. 3 WEG besteht. Der Gesetzgeber habe entschieden, dass jede von einem Wohnungs­ei­gentümer beabsichtigte bauliche Veränderung des Gemein­schafts­ei­gentums eines legitimierenden Beschlusses bedürfe, der notfalls mittels einer Beschlus­ser­set­zungsklage durchgesetzt werden könne. Würde man den Einwand des Bestehens eines Gestat­tungs­an­spruchs zulassen, würde dies den eindeutigen gesetz­ge­be­rischen Willen widersprechen. Setzt sich der Beiwillige über das vorgegebene Verfahren hinweg, habe er nach der eindeutigen gesetzlichen Konzeption die Folgen zu tragen.

Unbeacht­lichkeit der im Berufungs­ver­fahren erhobenen Beschlus­ser­set­zungsklage

Nach Auffassung des Bundes­ge­richtshofs sei es zudem unbeachtlich, dass der Beklagte nach der erstin­sta­nz­lichen Verurteilung zur Beseitigung eine Beschlus­ser­set­zungsklage erhoben hat und insofern das Berufungs­ver­fahren habe ausgesetzt werden müssen. Eine Aussetzung des auf den Besei­ti­gungs­an­spruch bezogenen Berufungs­ver­fahrens komme nach erstin­sta­nz­licher Verurteilung nicht in Betracht. Es wäre möglich gewesen während des erstin­sta­nz­lichen Besei­ti­gungs­ver­fahrens eine auf Beschlus­ser­setzung gerichtete Widerklage zu erheben.