Vor­fällig­keits­ent­schädigung bei Immobi­li­en­verkauf nicht als Werbungskosten abziehbarWirtschaft­licher Zusammenhang mit steuerbaren Einkünften für Abzugsfähigkeit der Vor­fällig­keits­ent­schädigungen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht gegeben

Die Klägerin des zugrunde liegenden Streitfalls veräußerte ein von ihr im Jahre 1999 erworbenes und seitdem vermietetes Immobi­li­e­n­objekt im Jahr 2010. Im Veräu­ße­rungs­vertrag hatte sich die Klägerin zur lastenfreien Übertragung des Grundstückes verpflichtet. Im Zuge der Ablösung einer Restschuld aus den zur Finanzierung der Anschaf­fungs­kosten des Objekts aufgenommenen Darlehen hatte die Klägerin Vorfäl­lig­keits­ent­schä­di­gungen zu leisten, die sie im Rahmen ihrer Einkom­men­steu­e­r­er­klärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machte. Das Finanzamt berücksichtigte die Vorfäl­lig­keits­ent­schä­di­gungen nicht. Klage und Revision der Klägerin hatten keinen Erfolg.

Notwendiger wirtschaft­licher Zusammenhang zwischen Vorfäl­lig­keits­ent­schä­digung und vormaliger Vermietung der Immobilie besteht nicht

Schuldzinsen, die mit Einkünften in einem wirtschaft­lichen Zusammenhang stehen, zählen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 des Einkom­men­steu­er­ge­setzes zu den Werbungskosten. Der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfäl­lig­keits­ent­schä­digung; denn diese ist Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital. Im Streitfall konnte die Klägerin die geleisteten Vorfäl­lig­keits­ent­schä­di­gungen gleichwohl nicht bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen; es fehlte insoweit an einem wirtschaft­lichen Zusammenhang (so genannter Veran­las­sungs­zu­sam­menhang) mit steuerbaren Einkünften. Zwar beruht eine Vorfälligkeitsentschädigung auf dem ursprünglichen Darlehen, das mit Blick auf die Finanzierung der Anschaf­fungs­kosten einer fremd­ver­mieteten Immobilie aufgenommen wurde. Jedoch ist das für die Annahme eines Veran­las­sungs­zu­sam­menhangs maßgebliche "auslösende Moment" nicht der seinerzeitige Abschluss des Darle­hens­vertrags, sondern gerade dessen vorzeitige Ablösung. Diese mit der Darle­hens­gläu­bigerin vereinbarte Vertrags­an­passung hat die Klägerin aber nur vorgenommen, weil sie sich zur lastenfreien Veräußerung des Grundstücks verpflichtet hatte. Ein wirtschaft­licher Zusammenhang besteht daher gerade nicht zwischen der Vorfäl­lig­keits­ent­schä­digung und der vormaligen Vermietung der Immobilie, sondern zwischen der Vorfäl­lig­keits­ent­schä­digung und der Veräußerung der Immobilie.

Der Bundesfinanzhof betonte in seiner Entscheidung, dass auch seine aktuelle Rechtsprechung zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen an diesem Ergebnis nichts zu ändern vermochte. Denn die Klägerin konnte die im Veräu­ße­rungs­zeitpunkt noch bestehenden Darle­hens­ver­bind­lich­keiten vollständig durch den aus der Veräußerung der Immobilie erzielten Erlös tilgen.