Grund­e­r­wer­b­steuer: Minderung der Bemes­sungs­grundlage bei Übernahme von Erwer­bs­ne­ben­kosten durch den VeräußererBemes­sungs­grundlage für Grund­e­r­wer­b­steuer ist Wert der Gegenleistung

Im zugrunde liegenden Streitfall hatte sich der Veräußerer eines Grundstücks im notariellen Kaufvertrag abweichend vom Üblichen und der gesetzlichen Regel in § 448 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verpflichtet, dem Käufer die Notargebühren und die Kosten für die Eintragung in das Grundbuch zu erstatten. Nachdem der Käufer die Erstat­tungs­zahlung erhalten hatte, beantragte er die Änderung des bestands­kräftigen Grund­e­r­wer­b­steu­er­be­scheids. Einspruch und Klage blieben erfolglos; auf die Revision des Klägers hat der Bundesfinanzhof die Vorentscheidung aufgehoben und die Sache an das Finanzgericht zurückverwiesen.

Wert der Gegenleistung erhöht oder mindert sich nicht durch tragen der Erwer­bs­ne­ben­kosten

Bemes­sungs­grundlage für die Grund­e­r­wer­b­steuer ist der Wert der Gegenleistung. Hat wie üblich der Erwerber die Erwer­bs­ne­ben­kosten zu tragen, erhöhen sie nicht die Gegenleistung, denn der Erwerber schuldet diese Beträge nicht dem Veräußerer und auch nicht für die Übertragung des Eigentums. Nichts anderes gilt im umgekehrten Fall, wenn der Verkäufer diese Kosten zu tragen hat. In diesem Fall wendet der Erwerber einen Teil des Kaufpreises dafür auf, um einen Koste­n­er­stat­tungs­an­spruch zu erwerben. Gegenleistung ist aber nur der für den Grunderwerb aufgewendete Teil des Kaufpreises. Der vereinbarte Kaufpreis ist deshalb um den Wert des erworbenen Erstat­tungs­an­spruchs zu mindern. Der Anspruch kann mit dem Nominalwert bemessen und direkt vom Kaufpreis abgezogen werden.

Um Grund­e­r­wer­b­steuer geminderter Kaufpreis steuerlich günstiger

Das gilt allerdings nicht, soweit der Verkäufer dem Erwerber auch die Grund­e­r­wer­b­steuer erstattet, denn die Grund­e­r­wer­b­steuer beeinflusst ihre eigene Bemes­sungs­grundlage nicht (§ 9 Abs. 3 GrEStG). Es wäre in diesem Fall steuerlich günstiger, wenn der Käufer die Grund­e­r­wer­b­steuer selbst trägt und ein um die Grund­e­r­wer­b­steuer geminderter Kaufpreis vereinbart wird.

Im Streitfall muss noch geklärt werden, ob der bestandskräftig gewordene Grund­e­r­wer­b­steu­er­be­scheid noch geändert werden kann.