Mangelnde Beheizbarkeit und fehlende Regulierbarkeit der Heizung berechtigen zu einer MietminderungEbenso unter­schiedliche Verfliesung im Badezimmer und über Putz verlegte Rohre

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter einer Wohnung minderten ihre Miete wegen mehrere behaupteter Mängel. So sei eine Beheizung der Wohnung auf 20° C nicht möglich gewesen. Weiterhin sei die Heizung nur zentral aus der Küche regulierbar gewesen und es sei notwendig gewesen durch­schnittlich sieben Mal am Tag Stoß zu lüften, um eine Schimmelbildung zu vermeiden. Daher haben sie ihre Miete von Januar bis Dezember 2010 mindern dürfen. Der Vermieter bot im Oktober 2010 den Einbau einer neuen Heizung an. Dies lehnten die Mieter jedoch ab. Das Wohnhaus wurde im Jahr 1964 errichtet. Aus dieser Zeit stammte auch das Heizungssystem (Fußleis­ten­kon­vektoren). Zudem bestand im Bad eine unter­schiedliche Verfliesung. Während unterhalb des Waschbeckens und an der Stirnseite der Badewanne weiße Fliesen vorhanden waren, war der Rest des Badezimmers grün verfliest. Außerdem waren die Rohre über Putz verlegt. Auch diese Umstände haben aus Sicht der Mieter eine Mietminderung gerechtfertigt. Der Vermieter erkannte das Minderungsrecht nicht an und klagte auf Zahlung der rückständigen Miete.

Recht zur Mietminderung bestand

Das Amtsgericht Köln entschied überwiegend gegen den Vermieter. Den Mietern habe ein Recht zur Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB wegen des Zustandes im Badezimmer und der Heizung zugestanden. Der Zustand der Heizung habe jedoch nur für die Monate Januar bis April eine Mietminderung gerechtfertigt.

Wohnung konnte nicht ausreichend beheizt werden

Nach Einholung eines Sachver­stän­di­gen­gut­achtens sah das Amtsgericht es als erwiesen an, dass die Heizung mangelbehaftet war. Das in der Wohnung der Mieter vorhandene Heizsystem sei nicht mehr geeignet gewesen, die Räume ausreichend zu beheizen. So habe in der Wohnung, bei einer Außentemperatur von 7 bis 8° C, eine Raumtemperatur von 19° C bestanden. Zudem habe die Beheizung durch Fußleis­ten­kon­vektoren es notwendig gemacht, öfter als 2 bis 3 mal am Tag Stoß zu lüften. Auch dies habe dazu geführt, dass die Räume nicht ausreichend beheizt wurden. Der Vermieter müsse aber unabhängig davon, wie alt das Heizungssystem ist, für eine sogenannte "Behag­lich­keit­stem­peratur" von 20-22° C in den Haupträumen und 18-20° C in den Nebenräumen sorgen.

Nur zentrale Steuerung der Heizung war möglich

Des Weiteren habe nicht die Möglichkeit bestanden, so das Amtsgericht weiter, die Raumtemperatur für die einzelnen Räume zu regulieren. Dies sei hier nur zentral möglich gewesen. Damit sei die Gebrauch­s­taug­lichkeit der einzelnen Räume beeinträchtigt gewesen. Denn eine unter­schiedliche Temperierung von Haupt- und Nebenräumen müsse möglich sein.

Minderungsrecht bestand nur von Januar bis April

Das Amtsgericht hielt angesichts der Mängel des Heizungssystems eine Minderungsquote in Höhe von 20 % für die Wintermonate Januar und Februar für angemessen (vgl. AG Köln, Urt. v. 06.12.1976 - 152 C 1249/74). Für die Übergangszeit von März bis April sei eine Quote von 10 % angemessen gewesen. Für die Sommermonate habe mangels Heiznot­wen­digkeit kein Minderungsrecht bestanden. Zwar hätten die Mieter ab Oktober wieder ihre Miete um 10 % mindern dürfen. Sie haben jedoch die Modernisierung der Heizung abgelehnt. Damit haben sie die Mangel­be­sei­tigung vereitelt, so dass ein Minderungsrecht nicht mehr bestand.

Badezimmer war mangelbehaftet

Nach Auffassung des Amtsgerichts habe die unter­schiedliche Verfliesung des Badezimmers einen optischen Mangel dargestellt. Denn das ursprünglich einheitliche Bild der Verfliesung sei zerstückelt und unruhig geworden. Dies habe den Raumeindruck gestört (vgl. LG Kleve, Urt. v. 05.02.1991 - 6 S 285/90). Außerdem haben die über Putz verlegten Rohre den optischen Eindruck beeinträchtigt. Demgegenüber habe die Funktion des Badezimmers nicht gelitten, so dass eine Minderung in Höhe von 3 % angemessen gewesen sei. Zudem sei zu berücksichtigen gewesen, dass das Badezimmer im Gegensatz zu anderen Räumen nur geringfügig genutzt werde.