Cannabisanbau eines Untermieters rechtfertigt fristlose Kündigung des HauptmietersAufgrund Schwere des Vertrags­ver­stoßes keine Abmahnung erforderlich

In dem zugrunde liegenden Fall stellte sich im Rahmen einer polizeilichen Durchsuchung einer Mietwohnung heraus, dass in der Wohnung in erheblichen Umfang Cannabis angebaut wurde. So befanden sich in der Wohnung neben mehreren Canna­bis­pflanzen auch zahlreiche Geräte zum Cannabisanbau und verkaufsfertig verpacktes Marihuana. Die Wohnung hatte die Mieterin an einen Untermieter vermietet. Sie selbst wohnte nicht mehr in der Wohnung. Die Vermieterin kündigte aufgrund des Drogenanbaus das Mietverhältnis mit der Mieterin fristlos. Eine vorherige Abmahnung erfolgte nicht. Da sich die Mieterin weigerte die Wohnung herauszugeben, erhob die Vermieterin Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Außer­or­dentliche, fristlose Kündigung war wirksam

Das Amtsgericht Hamburg-Altona entschied zu Gunsten der Vermieterin. Ihr habe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zugestanden. Denn die außer­or­dentliche, fristlose Kündigung sei wirksam gewesen.

Wichtiger Grund zur Kündigung lag vor

Nach Ansicht des Amtsgerichts habe der vertragswidrige Gebrauch der Wohnung durch den umfangreichen Anbau und Konsum von Cannabis durch den Untermieter einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB dargestellt. Es sei insofern zu berücksichtigen gewesen, dass die Vermieterin die übrigen Mieter und insbesondere die im Haus wohnenden Kinder oder Jugendliche vor den Gefahren, die vom Cannabisanbau ausgehen, schützen müsse. Das Verhalten des Untermieters habe eine erhebliche negative Vorbildfunktion gehabt. Zudem habe die Gefahr einer Rufschädigung bestanden.

Verschulden des Untermieters war Mieterin zuzurechnen

Das Verschulden ihres Untermieters musste sich die Mieterin zurechnen lassen (§ 540 Abs. 2 BGB). Denn wer freiwillig die ihm anvertraute Sache im eigenen Interesse einem Dritten überlässt, so das Amtsgericht weiter, trage das Risiko eines Fehlverhaltens des Dritten. Die Haftung des Hauptmieters sei auch nicht auf Schäden begrenzt, die typische Folge des mietver­trag­lichen Gebrauchs­risikos sei. Der in der Vorschrift verwendete Ausdruck "bei dem Gebrauch" bedeute vielmehr, dass alle Aktivitäten umfasst sind, die der Untermieter in den ihm zwecks Aufenthalt überlassenen Räumen ausübt.

Abmahnung war nicht erforderlich

Eine Abmahnung sei nach Auffassung des Amtsgerichts gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erforderlich gewesen. Denn eine solche sei nur sinnvoll, wenn eine Fortsetzung des Mietver­hält­nisses noch in Betracht kommt. Das sei jedoch dann nicht der Fall, wenn das durch den Mietvertrag begründete gegenseitige Vertrau­ens­ver­hältnis bereits endgültig zerstört worden ist und auch durch vertragsgemäßes Verhalten in der Zukunft nicht mehr wieder­her­ge­stellt werden kann. So habe der Fall angesichts der Schwere des Vertrags­ver­stoßes hier gelegen.

Fehlende Kenntnis der Mieterin unerheblich

Soweit sich die Mieterin mit dem Argument wehrte, nichts von dem Verhalten ihres Untermieters gewusst zu haben und ihr daher zunächst die Gelegenheit hätte gegeben werden müssen selbst aktiv zu werden, folgte das Amtsgericht dieser Begründung nicht. Denn andernfalls müsse der Vermieter ein schuldhaftes Verhalten eines Untermieters zunächst hinnehmen und den Mieter dafür abmahnen, während er einem Mieter, der die Vertrags­ver­letzung selbst begeht, sofort kündigen darf. Eine derartige Privilegierung des Unter­miet­ver­hält­nisses sehe das Gesetz aber nicht vor.