Unangemessene Benachteiligung eines Kaufin­ter­es­senten durch Reser­vie­rungs­gebühr eines Immobi­li­en­maklersEntgeltliche Reservierungs­vereinbarung nicht von Vorteil für Kaufin­ter­es­senten

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Verbraucherin interessierte sich im August 2014 für den Kauf einer Wohnung. Sie schloss in diesem Zusammenhang mit einer Immobi­li­en­maklerin eine Reservierungsvereinbarung. Dadurch wurde gemäß einer Klausel in den Allgemeinen Geschäfts­be­din­gungen eine Gebühr in Höhe von 2.236 EUR fällig. Nachdem die Verbraucherin vom Kauf der Wohnung abstand nahm, verlangte sie die Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Dies lehnte die Maklerin ab und verwies zur Begründung auf einen Passus in der Reser­vie­rungs­ver­ein­barung, wonach eine Rückerstattung nur im Falle des Abschlusses eines Kaufvertrags über die reservierte Wohnung erfolgt. Die Verbraucherin hielt dies für unzulässig und erhob Klage auf Zahlung.

Anspruch auf Rückzahlung der Reser­vie­rungs­gebühr

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschied zu Gunsten der Verbraucherin. Ihr habe gemäß § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der Reser­vie­rungs­gebühr zugestanden, da sie diese ohne Rechtsgrund an die Immobi­li­en­maklerin geleistet habe. Die Vereinbarung über die Zahlung der Gebühr sei aufgrund unangemessener Benachteiligung der Verbraucherin gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam gewesen.

Unangemessene Benachteiligung aufgrund fehlender Vorteile

Nach Auffassung des Amtsgerichts liege in einer Reser­vie­rungs­gebühr eine unangemessene Benachteiligung, wenn nicht gewährleistet werde, dass sich aus der kosten­pflichtigen Reser­vie­rungs­ver­ein­barung für die Kaufin­ter­es­senten nennenswerte Vorteile ergeben. Mit der Reser­vie­rungs­ver­ein­barung seien jedoch keine nennenswerten Vorteile für die Verbraucherin verbunden gewesen. Sie habe lediglich dazu geführt, dass die Maklerin für ihre vom Verkäufer beauftragte Maklertätigkeit sich zugleich eine von dem Erfolg ihrer Bemühungen unabhängige weitere Vergütung von der reservierenden Käuferseite versprechen habe lassen.

Reser­vie­rungs­ver­ein­barung weicht von gesetzlicher Regelung zur Maklerprovision ab

Die Reser­vie­rungs­ver­ein­barung weiche damit von dem wesentlichen Grundgedanken des § 625 BGB ab, so das Amtsgericht weiter, wonach Makler­pro­vi­si­ons­ansprüche nur im Erfolgsfall der Maklertätigkeit entstehen. Für die Kaufin­ter­es­senten sei es aber nicht sicher, dass sie tatsächlich das reservierte Objekt erwerben können. Die Maklerin könne nicht sicherstellen oder gewährleisten, dass der Eigentümer tatsächlich nur mit dem Reservierenden und nicht etwa mit einem Dritten den Kaufvertrag abschließe.

Kein Veräu­ße­rungs­verbot durch Vereinbarung zwischen Interessent und Makler

Die Möglichkeit eines Verkaufs des reservierten Objekts an einen Dritten durch den Eigentümer, sei nach Ansicht des Amtsgerichts nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Reser­vie­rungs­ver­ein­barung einen Zusatz enthält, wonach der Makler dafür sorgen werde, dass der Eigentümer das reservierte Objekt nicht verkaufen wird. Eine solche Vereinbarung zwischen Kaufinteressent und Makler führe nicht zu einem Veräu­ße­rungs­verbot für den Eigentümer.

Formun­gül­tigkeit der Reser­vie­rungs­ver­ein­barung

Die kosten­pflichtige Reser­vie­rungs­ver­ein­barung sei zudem gemäß § 125 BGB formunwirksam gewesen, so das Amtsgericht. Denn solche Vereinbarungen bedürfen in entsprechender Anwendung des § 311 b BGB der Beurkundung, wenn durch sie auf den Kaufin­ter­es­senten ein Druck zum Erwerb ausgeübt werde. Von einem solchen Druck sei auszugehen, wenn die Reser­vie­rungs­gebühr die Grenze von 10 % der zu erwartenden Maklerprovision übersteige. So habe der Fall hier gelegen.