Kaufverträge über Eigen­tums­woh­nungen wegen Wuchers nichtigTatsächlicher Wert der Eigen­tums­woh­nungen mehr als doppelt so hoch

Im hier zugrun­de­lie­genden Fall waren die Kläger Eigentümer zweier Eigen­tums­woh­nungen. Als sie in finanzielle Schwierigkeiten gerieten und die auf den Immobilien lastenden Kredit­ver­bind­lich­keiten nicht mehr bedienen konnten, drohte die Zwangsversteigerung. In dieser Situation bot ihnen die Beklagte, eine Wohnungs­makl­er­ge­sell­schaft mit Sitz in Oldenburg zunächst an, sie bei der Veräußerung ihrer Wohnungen zu unterstützen. Als die Maklerin bis zum Ablauf der Frist für einen freihändigen Verkauf der Wohnungen keine Käufer vermitteln konnte, bot sie selbst den Erwerb der Wohnungen an und erklärte gleichzeitig, diese an die Kläger wieder vermieten zu wollen. Die Kläger willigten ein und veräußerten die Wohnungen zu einem Preis von insgesamt 90.000 €. Der Erlös war gerade ausreichend, um die offenen Verbind­lich­keiten tilgen zu können. Den freien Restbetrag von 27 Cent zahlte die Maklerin den Klägern in bar aus. Tatsächlich hatten die Wohnungen zum Zeitpunkt des Verkaufs nach den Feststellungen eines Sachver­ständigen einen Verkehrswert von 187.000 €.

Grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung begründen Annahme von Wucher

Das Gericht nahm den seltenen Fall des Wuchers an. Leistung und Gegenleistung stünden in einem besonders groben Missverhältnis, da der tatsächliche Wert der Eigen­tums­woh­nungen mehr als doppelt so hoch sei, wie der vereinbarte Kaufpreis.

OLG: Maklerin nutzte Zwangslage bewusst aus

Darüber hinaus habe die Maklerin eine auf einer Zwangslage beruhende besondere Schwä­che­si­tuation der Kläger ausgenutzt. Sie habe gewusst, dass die Zwangs­ver­stei­gerung der Immobilien unmittelbar bevorstehe und die Kläger damit rechneten, ihre Wohnungen zu verlieren und ausziehen zu müssen. Diese Zwangslage habe sich die Maklerin bewusst zunutze gemacht und den Erwerb der Eigen­tums­woh­nungen zu einem Kaufpreis von lediglich 90.000 € initiiert. „Dass ihr dabei das auffällige Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bekannt war, liegt bereits deshalb nahe, weil es sich bei der Verfü­gungs­be­klagten um ein in der Region tätiges Immobi­li­en­un­ter­nehmen handelt, das im Bereich An- und Verkauf von Grundstücken und Eigen­tums­woh­nungen tätig ist“, urteilten die Richter. Hinzu komme, dass die Maklerin die Wohnungen innerhalb von nur etwa fünf Monaten zu einem Gesamtkaufpreis von 160.000 € weiterveräußert habe. Zudem habe die Beklagte den Klägern den Rückkauf der Wohnungen zu einem Kaufpreis von insgesamt 150.000 € angeboten, als die Kläger den Geschäftsführer der Maklerin auf die Umstände des beabsichtigten Weiterverkaufs ansprachen.

Keine Beseitigung des wucherischen Charakters durch Mietver­trags­ab­schluss erreicht

Die Vereinbarung zum Abschluss des Mietvertrages mit den Klägern beseitige den wucherischen Charakter des Verkaufs nicht. Trotz Abschlusses der Mietverträge stand nicht fest, dass die Kläger auf Dauer bzw. zumindest für längere Zeit in den Wohnungen bleiben können. Vielmehr hatten die neuen Erwerber der Eigen­tums­woh­nungen bereits angekündigt, die Mietverträge wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

Fehlerhafter Eigen­tums­übergang in Grundbuch vermerkt

Mit dem nicht mehr anfechtbaren Urteil wurde erreicht, dass in das Grundbuch ein Vermerk über den fehlerhaften Eigen­tums­übergang auf die Maklerin aufgenommen wurde. Die etwaige weitere Rückabwicklung des Kaufvertrages zwischen den Klägern und der Maklerin bedarf einer gesonderten Klärung.