Fristlose Kündigung eines Gewer­be­miet­vertrags im Winter wegen Gesund­heits­gefahr aufgrund drohender Überhitzung im Sommer ohne vorherigen Versuch der Abhilfe unzulässigUnzulässigkeit der Kündigung wegen Abwendbarkeit der Gesund­heits­gefahr

In dem zugrunde liegenden Fall kündigte die Mieterin von Büroräumen im November 1998 ihr Mietverhältnis fristlos. Zur Begründung gab sie an, dass es aufgrund einer Überhitzung in den Sommermonaten zu einer Gesund­heits­gefahr ihrer Mitarbeiter komme. Die Vermieterin erkannte die Kündigung jedoch nicht an, so dass der Fall vor Gericht kam.

Recht zur fristlosen Kündigung bestand nicht

Das Oberlan­des­gericht Naumburg entschied gegen die Mieterin. Ihr habe nach Ansicht des Gerichts kein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 544 BGB (neu: § 569 Abs. 1 BGB) wegen einer angeblichen Gesund­heits­gefahr durch Überhitzung zugestanden.

Vorheriger Abhilfeversuch war notwendig

Nach Auffassung des Oberlan­des­ge­richts habe die Mieterin vor Ausspruch der Kündigung ihrer Vermieterin die Gelegenheit geben müssen die Überhitzung zu verhindern. Dies habe vor allem deshalb gegolten, weil die Kündigung im November erfolgte und somit zu einer Zeit, in der eine Gesundheitsgefährdung durch Sonneneinstrahlung nicht zu befürchten war. Zwar sehe die Vorschrift des § 544 BGB nicht vor, dem Vermieter Gelegenheit zur Abhilfe zu gewähren. Dies werde aber dennoch vorausgesetzt, wenn die Gesund­heits­gefahr leicht abwendbar ist.

Anwendbarkeit der Gesund­heits­ge­fährdung begründete Unzulässigkeit der Kündigung

Es sei zwar nicht anzunehmen gewesen, so das Oberlan­des­gericht weiter, dass die Überhitzung der Büroräume leicht zu beheben war. Denn der Einbau einer Lüftungs- oder Klimaanlage sei mit einigem Aufwand verbunden. Angesichts der frühen Kündigung habe jedoch noch ausreichend Zeit bestanden den Mangel bis zum Eintritt der möglichen Gesund­heits­ge­fährdung in den Sommermonaten zu beheben.