Vermie­ter­pfandrecht ist nicht durch Austausch der Türschlösser durchzusetzenMit Austausch der Türschlösser geht der Besitz an der Mietsache auf den Vermieter über

Im Juni und Juli entfernte sie den überwiegenden Teil der Büroeinrichtung. Die Miete für August 2002 zahlte sie nicht. Die Klägerin ließ darauf die Türschlösser der Büroräume austauschen, in den Räumen befanden sich noch diverse Möbelstücke, ein Kühlschrank und ein Fotokopierer. Die Beklagte weigerte sich danach, die Miete für September 2002 zu bezahlen, worauf ihr die Klägerin fristlos kündigte. Mit dieser Kündigung war die Beklagte einverstanden. Erst am 13. Januar 2003 übersandte sie der Klägerin die Schlüssel des Mietobjektes.

Die Klägerin begehrte mit ihrer Klage die Miete für die Monate August und September sowie monatliche Nutzungs­ent­schä­digung für die Zeit von Oktober 2002 bis Januar 2003 wegen Vorenthaltung der Mietsache. Das Landgericht gab der Klage weitgehend statt. Die Berufung der Beklagten zum Oberlan­des­gericht Karlsruhe war überwiegend erfolgreich.

Der Senat hat ausgeführt, dass die Klägerin für den Monat September 2002 keinen Anspruch auf Zahlung der Miete hat, da die Klägerin der Beklagten durch den Austausch der Türschlösser den Besitz der Räume entzogen hat. Die Klägerin durfte sich nicht wegen des Mietzins­rück­standes vom August in den Besitz der Mieträume setzen. Das Recht zum Besitz verlor die Beklagte erst bei Beendigung des Mietvertrages.

Der Austausch der Türschlösser war nicht durch ein Vermie­ter­pfandrecht gemäß § 562 BGB gedeckt. Der Senat hat offen gelassen, ob die Klägerin berechtigt war, die eingebrachten Sachen in Besitz zu nehmen. Sie durfte jedenfalls ihr Vermie­ter­pfandrecht nicht dadurch geltend machen, dass sie die Türschlösser auswechselte und damit der Beklagten den Besitz der Räume dauerhaft entzog. Zwar mag sein, dass ein Vermieter unter Umständen auch Gewalt anwenden darf, um eine Entfernung eingebrachter Sachen vom Grundstück zu verhindern, dennoch muss er den Grundsatz der Verhält­nis­mä­ßigkeit wahren. Deshalb muss er sich zunächst darauf beschränken, einer Entfernung der Gegenstände zu widersprechen. Dies tat die Klägerin nicht. Die Klägerin hatte auch keinen Anlass anzunehmen, dass die Beklagte ihr Vermie­ter­pfandrecht missachten würde, wenn sie einer Entfernung der eingebrachten Sachen widersprechen sollte. Die Beklagte war bis zum Juli ihren Mietver­pflich­tungen aus dem Mietvertrag nachgekommen und hatte auch nicht versucht, sich aus den Mieträumen zu stehlen. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungs­ent­schä­digung. Das Mietverhältnis war Ende September 2002 beendet. Die Beklagte hat der Klägerin danach die Büroräume nicht vorenthalten. Die Klägerin hatte sich zuvor schon selbst den unmittelbaren Besitz verschafft, indem sie die Türschlösser austauschte. Damit konnte die Beklagte ihr nach Beendigung des Mietver­hält­nisses nicht mehr den Besitz vorenthalten. Die Klägerin war nämlich auch ohne die nicht mehr passenden Schlüssel der Beklagten nicht gehindert, die Räume anderweitig zu verwenden.

Die Revision wurde nicht zugelassen.

Hinweis auf den Gesetzestext: