Kündigung eines Gewer­be­miet­vertrags: Schwere Krebserkrankung ist kein wichtiger GrundMieter trägt persönliches Verwen­dungs­risiko für die Mieträume

Der Kläger hatte in Mühlheim/Ruhr Gewerberäume angemietet und dort ein kleines Einzel­han­dels­ge­schäft (Geschenkartikel) betrieben. Er wollte das bis Ende Februar 2009 laufende Mietverhältnis vorzeitig aus wichtigem Grund fristlos zum 29. September 2007 kündigen: Er leide an einer schweren Krebserkrankung und könne deshalb sein Geschäft nicht mehr betreiben.

Krebserkrankung ist kein wichtiger Kündigungsgrund

Der 24. Zivilsenat hat festgestellt, dass dem Kläger kein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund zusteht. Der Mieter trage das persönliche Verwen­dungs­risiko für die Mieträume und zwar auch dann, wenn er langfristig angemietete Gewerberäume aus gesund­heit­lichen Gründen nicht mehr nutzen könne (vgl. § 537 Absatz 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). So ende auch mit dem Tod eines Mieters nicht das Mietverhältnis, sondern gehe auf den Erben über. Selbst im Wohnungs­mietrecht, das - anders als das hier anwendbare gewerbliche Mietrecht - besondere Schutz­be­stim­mungen zugunsten eines Wohnungsmieters vorsehe, stehe einem Mieter kein Recht zur fristlosen Kündigung zu (vgl. § 564 Bürgerliches Gesetzbuch: Kündigungsfrist 1 Monat). Nach Überzeugung des Senats sei es auch nicht treuwidrig, wenn der Vermieter an dem Vertrag festhalte. Im Übrigen könne der Mieter sein Risiko dadurch begrenzen, dass er die Räume untervermiete. Einer Untervermietung dürfe ein Vermieter nur aus wichtigem Grund widersprechen.

§ 537 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch lautet:

„Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. ...“.

§ 564 Bürgerliches Gesetzbuch (Wohnungs­mietrecht) lautet:

„Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563 a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.“