Mieter muss nur für frei zugängliche Mieträume Miete zahlenOhne Zugangs­mög­lichkeit zum Mietobjekt besteht keine Mietzah­lungs­pflicht / Vermieter muss den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten

Im vorliegenden Fall klagte ein Vermieter gegen einen Mieter auf Zahlung ausstehenden Mietzinses, den dieser einbehalten hatte, da ihm der Zugang zu einem gemieteten Raum nicht möglich war. Der Mieter hatte zum einen keine Möglichkeit, den Raum zu erreichen, da ihm die Nutzung eines Wirtschaftsweges als Zugangs­mög­lichkeit verweigert wurde. Zum anderen sei ihm auch kein Schlüssel zu der Räumlichkeit ausgehändigt worden.

Zahlungspflicht des Mieters entfällt grundsätzlich, wenn Vermieter seiner Haupt­leis­tungs­pflicht nicht nachkommt

Nach Beschluss des Oberlan­des­ge­richts Düsseldorf hatte der Kläger keinen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses, welcher sich auf eine Gesamtsumme in Höhe von 11.890 Euro für einen Zeitraum von über zwei Jahren belief. Der Vermieter sei seiner Haupt­leis­tungs­pflicht aus § 535 BGB nicht nachgekommen, womit die Zahlungspflicht des Mieters grundsätzlich entfalle. Die Mietsache müsse dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zur Verfügung gestellt, also die entsprechende Gebrauchs­mög­lichkeit vom Vermieter verschafft werden. Der Vermieter sei grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache so bereitzustellen, dass der Mieter in der Lage ist, die Sache vertragsgemäß zu gebrauchen. In der Regel erfolge dies durch die Verschaffung des Besitzes gemäß § 854 BGB. Dies sei im vorliegenden Fall nicht geschehen.

Nur bei beschränktem Gebrauch kann eine Verpflichtung zur Besitz­ver­schaffung entfallen

Bei dem vom Kläger vermieteten Raum sei für die Gebrauchs­über­lassung unabdingbar, dass dem Mieter der Besitz daran verschafft werde, beispielsweise durch die Aushändigung eines Schlüssels. Nur soweit der vertragsgemäße Gebrauch ein beschränkter sein solle, der sich nur auf die gelegentliche, dem jeweiligen Bedarf angepasste Nutzung richte, könne eine Verpflichtung zur Besitz­ver­schaffung entfallen. Derartiges werde beispielsweise bei der stundenweisen Benutzung eines in den Räumen des Gestattenden stehenden Klaviers oder der Gestattung der Nutzung von Wäschetrocknern im Hausgarten des Vermieters angenommen. Ein derartiger Fall liege hier jedoch nicht vor. Der Beklagte sei zur vollständigen und durchgängigen Nutzung des Raumes berechtigt gewesen.