Mit Schlüs­se­l­übergabe kann Verjäh­rungsfrist nach § 548 BGB in Gang gesetzt werdenVermieter erhält durch Schlüs­se­l­übergabe unmittelbaren Besitz an der Mietsache zurück

Im zugrunde liegenden Fall endete das Mietverhältnis am 31.12.2002. Bereits im April 2002 verließ der Mieter die Mieträum­lich­keiten und gab dem Vermieter die Schlüssel zurück. Mit einer Klageschrift, die beim Gericht am 7.6.2005 einging und dem Mieter am 22.7.2005 zugestellt wurde, machte der Vermieter Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlech­te­rungen der Mietsache geltend. Im Dezember 2004 wurden Rück- und Renovie­rungs­bau­a­r­beiten in den Mieträum­lich­keiten durchgeführt und die Schlüssel erneut zurückgegeben. Der Vermieter meint, die Verjäh­rungsfrist habe wegen dieser Bauarbeiten von neuem zu laufen begonnen.

Das sah das Oberlan­des­gericht Düsseldorf anders. Die Richter wiesen die Klage ab.

Sie führten aus, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlech­terung der Mietsache in sechs Monaten verjähren (§ 548 Abs. 1 Satz 1 BGB). Hierzu gehörten auch Schaden­s­er­satz­ansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen oder Ansprüche auf Wieder­her­stellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache.

Das Gericht befand, dass die Verjährung gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB mit dem Zeitpunkt beginne, in welchem der Vermieter die Sache zurückerhalte. Das sei im April 2002 gewesen. Es sei unerheblich, dass das Mietverhältnis erst zum 31.12.2002 beendet worden sei. Nach der Rechtsprechung des BGH werde die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem er die Mietsache zurückerhalte (BGH, Urteil v. 19.01.2005 - VIII ZR 114/04 -), wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstünden.

Verjäh­rungsfrist beginnt mit der unmittelbaren Besitz­ver­schaffung zu laufen

Entscheidend für den Beginn der Verjährung nach § 548 BGB sei nicht die Rückgabe der Mietsache durch den Mieter, sondern nur, dass der Vermieter in die Lage versetzt werde, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlech­te­rungen zu machen, und dass der Mieter mit Kenntnisnahme des Vermieters den Besitz vollständig und unzweideutig aufgebe. Das sei hier vorliegend der Fall gewesen.

Der Mieter habe die Schlüssel im April 2002 zurückgeschickt mit der Bemerkung, dass aus seiner Sicht das Mietverhältnis damit beendet sei. Der Vermieter konnte sich nun ein Bild von der Mietsache machen. Der Mieter habe mit der Rücksendung der Schlüssel den Besitz an der Mietsache vollständig und eindeutig aufgegeben. Irrelevant sei es, ob der Vermieter verpflichtet war, die Schlüssel bereits im April 2002 entgegen zu nehmen. Er habe sie jedenfalls angenommen und nicht zurückgewiesen.